2005年,房价作为一个政治问题成为公众议论的焦点,2005年中，政府开始了强有力的调控，国务院及各部委发布了关于
房地产市场调控的几个重要文件：2005年3月国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》，2005年4月7部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，“稳定住房价格”成为2005年房地产市场调控政策的首要目标。
但是整体来看，2005年的房地产市场调控政策似乎没有收到预期的效果，主要城市的房价在政策被消化后依然快速上扬。2006年初，北京、广州、深圳等地的房价开始了新一轮的上涨，表明2005年的
宏观调控使得投资性购房在一定程度上得到了遏制，但是供应结构不合理和房价过高的问题仍没有得到有效解决，以至于在2006年的两会中，温总理以沉重的心情表示对未能解决包括房价在内的民生问题感到痛心。由此可以预见国家将会以前所未有的力度对房地产市场进行调控，关于房地产市场调控的政策将会接二连三的出台。果其然： 2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%；
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面；
2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发<2006>37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化；
2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确；
2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》；
2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》；
2006年7月11日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国商务部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中国人民银行、中华人民共和国国家工商行政管理总局、国家外汇管理局下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”；
2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发<2006>50号）；
2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文）；
2006年8月14日, 中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部联合发布<关于制止违规集资合作建房的通知；
一系列政策密集的出台，以前所未有的姿态。一下子抓住了大家的眼光，绷紧了大家的神经。
综观今年以来的房地产市场形势，宏观调控的主旨是调整住房供应结构和稳定住房价格，调控的基本原则是“打击投机、规范投资、调整结构、鼓励自住”。相关政策相当注重供应和需求两个层面的双向调节，但总体感觉还是抑制需求的政策分量较重。目的是为了让全国房市能有所退烧，特别是热点城市如北京、广州、深圳等城市的房价仍然持续高企，全国经济过热的征兆，和全国房市继续热潮，是这次宏观调控新政密集出台的最主要因素。
房价过热的原因
导致全国房价过热的原因，表面的原因有投机者炒房、开发商囤积房源、追求暴利、地方政府抬高地价、还有就是如钢铁等生产要素的价格影响、同时还有购房者的“追涨杀跌”心理因素等。但如果简单的从市场角度出发，最直接的影响因素就是商品房的供不应求导致房价的直接上扬，在深圳、广州多个楼盘都出现提前排队买房的现象。
深层次的原因，因为中国独特的制度造成，中国的的土地和资金尚未市场化，土地和资金的价格依然为国家所有和控制，从市场的角度来说，土地和资金的价格就不是真实的市场价格。
在目前土地国有的制度下，地方政府为了追求经济增长，加快城市建设，充分利用地方政府的权力，对城市土地进行拍卖，并且土地供应量偏小，客观上造成了土地资源的稀缺性，而众多的开发商为了争夺有限的土地资源，竞相出高价，囤积大量闲置土地，但是开发的速度明显偏慢，造成住房供应量较需求少，房价高企；并且由于市场信息的不透明，公开拍卖土地地价高企的信息得到至多的媒体关注及报道，而众多采取收购相关企业取得低价土地或者合作开发的则无法公开，导致成交少数的高地价占据了大多数人的视线，从而导致地价上涨形成恶性循环。而在此恶性循环中，地方政府的利益能够得到充分的体现：土地高价卖出了，城市建设了，房价涨了，土地可以更高价钱卖出了。
现有调控政策的效果
通过了几个月的政策消化，随着“金九银十”的到来，目前的市场状况并没有发生太大的变化，楼价依然居高不下但是也没有大幅上扬，许多开发商为了达到更好的营销目标而尽其所能，抬高楼价的同时优惠力度也有所加大，但总体来说楼价还是有小幅度的升幅而成交量则有所下降。
在房地产市场供应结构方面，基于房地产的开发期较长，目前的政策尚未能在市场上反映出来，按照目前地方政府的大多数细则尚未出台，因此最快也要2007年底2008年初才出现明显变化：普通商品住宅开发量的增加和对资源消耗型的别墅类等高端住宅产品开发用地的限制减少；90平方米以下的中小户型增多而大面积的户型减少；中低价格的普通商品住宅以及经济适用房、配套商品房供应的增多，高档住宅的市场比例逐渐降低，反应在市场上就是拉低平均价格，预计2008年一些城市的平均房价会出现下调，但在房地产市场热点城市，好地段的高档住宅会因其市场的稀缺性而保持价格坚挺，甚至小幅攀升，好地段的楼价受户型大小的影响相对较小。
对二手房买卖征税并将免税期限调整到5年以上，可以直接打击炒房资金，同时将部分购房者从二手房转移到一手房，加快消化开发商以及银行资金的回笼，减少金融部门的风险，从市场情况反应来看，广州的二手楼交易在6月达到低谷，直到7月中成交量才略有放大。可以表示目前的炒房资金已经得到一定程度的控制。
政府在税收方面仍会保持对高档住宅征收较高的税率。除营业税和契税外，售房后的个人所得税以及土地增值税的开征将增大高端市场的交易成本。虽然这对于绝对高收入人群的住房消费来说，边际效用不会太明显，但对于兼有投资考虑的购房者而言，交易成本提高意味着投资收益的下降，因而高税率政策会对这部分购买力的市场需求产生抑制作用。
在金融信贷方面，并未感觉到特别的银根紧缩，目前众多的开发商特别是大开发商从银行贷款的渠道依然十分畅顺，开发商依然是一些商业银行的主要客户。
调控的关键
如果说在过去2005年的调控中，各方对市场调控的经验不足，导致在可以看出中央各个部委之间的略有不协调：这头央行报告提出取消商品房预售制度，那厢马上遭遇建设部的新闻发布会：商品房预售制度是法律上规定，不会在短时间取消。
但经过2005年的学习，可以看出2006年的宏观调控中中央的九个部委的高度步调一致：争取在金融稳定的前提下平稳渡过房价下降期，因为房价如果急降则金融部门及国计民生都将受到巨大的冲击，对我国的经济造成更大的损失，这是政府不愿意看到的。
中央的调控政策在中央各部委协调一致的基础上，关键还是要视乎地方政府对政策的严格贯彻执行。要约束好地方政府要从大局出发，不能短视只是看到地方政府利益。通过宏观调控可以真正考验政府的执政能力。
作为“国六条”的最先一份贯彻文件，建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）7月初下发各地方政府。然而，大部分城市的实行细则都没有出台，地方政府依旧面临如何执行的抉择。
同样在限制外资炒楼的171号文横空出世至今日，尽管刚刚有外管局的规范外汇进入房地产的新通知，但是各大一线城市的地方细则依旧迟迟不出———外资购房至少暂时还是通行无阻。在地方细则未能明确的情况下，未免让人有暂时形同虚设的感觉。
我们可以通过2005年的调控效果看到，中央的政策在地方执行时是大打折扣的，并且对于房地产过热的原因各个部委甚至有互相推诿的现象，因此我们在06年的政策中可以看到“各地区、各部门要统一思想，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作。各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。”的要求，把调控作为一项政治任务，显示政策的已经关注到关键所在。
同样在金融行业也存在同样的执行问题。
在宏观调控中，金融部门的调控力度最为明显，如提高首付成数、严控向第二第三套房贷的利率和贷款成数、控制向房地产企业发放流动性贷款、提高贷款门槛、空置三年以上的商品房不得作为抵押物等，可以认为现在金融主管部门已经十分清楚房地产泡沫如果突然破灭对金融行业的打击。
但是追逐利润是商业银行的天性，银行一旦面临现实的盈利压力，在资金充裕而运用渠道极窄的情况下，扩张信贷便成为一种现实的选择。央行的压缩信贷的政策正受到商业银行盈利需求的阻力，特别是商业银行上市募集了大量的资金急需放贷获取收益，这从2006年初建设银行第一季度的放贷规模可见一斑。
好在央行已经开始意识到资金流动性过剩带来的挑战，通过上调金融机构贷款基准利率以及上调存款的准备金利率实施调控政策。