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  • [房地产研究工具]

    2007-06-05 14:19:57

        如果需要分析某一阶段某一领域的房地产开发现状，除了需要了解该时期的GDP,房地产投资额，房地产交易数据，房屋空置度等一系列数据外，要进一步了解该行业的发展现状，需要进行统计分析。
       
        其中市场消化系数和风险系数是计算生成指标时需要的,其中:
       
          “市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，一般需要设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力。
          
        系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；
        系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；
        系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。

        销售面积作为三个系数的分子；差别则体现在分母。系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的 竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积(空置一年以内)将在本年度被均匀地吸纳的条件， 而暂不考虑滞销(空置1-3年)和积压面积(空置3年以上)的影响；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数2和系数3在分母中 对待销面积和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。三个系数的详细应用计算公式见图1。该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越 强。

           风险系数(risk)的数学描述就是均方差,它就是表征价格的波动程度.如果数据越相近,则risk就越小,理想情况下,若都是同一常数,则risk(即均方差)=0.对于房地产行业来说，称其为“投资风险系数”，是利用非自筹资金占总投资资金来源的比例，反映开发商开发资金运作的风险大小，也反映资金结构的健康合理与否。风险系数的取值区间为(0，1)，该值越大，说明投资风险越高。

       
        

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  • [绿色地产]绿城集团

    2007-05-31 08:54:35

    绿城·创造城市的美丽 
    （真诚、善意、精致、完美）

    绿城房地产集团有限公司自1995年成立以来，始终秉承理想主义的信念，要创造城市的美丽，实现居住的安乐与美好。

    1978年以后，随着中国逐步推进市场化的经济改革，一个更加开放与繁荣的社会正向我们走来，社会安定与生活美好成为了整个一代人最重要的寄托和追求。作为上世纪90年代中后期成长起来的房地产企业群体之一，绿城始终抱有信心和使命，要为我们的社会创造更多的财富，要为整个一代人的安居美好贡献自己的努力。

    10多年来，绿城始终坚持“以人为本”的企业理念，逐渐提炼出独特的企业核心价值观：“真诚、善意、精致、完美”，并把自己的愿景定位于做一个具有深厚人文理想的企业，提倡“与人为善，仁爱求真”。企业所致力营造产品的所有利益点都是为了居住者的安乐和美好，企业之本亦是“一群具有理想主义色彩的志同道合的人”。

    哲学家康德说：“有两种东西，我们愈是时常反复地思索，它们就愈是给人的心灵灌注时时翻新、有加无已的赞叹和敬畏，我们头上的星空和心中的道德法则。”在绿城的LOGO里面，有两个事物一直引领着我们的理想——桂花和月亮：一方面是自然纯美的象征，另一方面则体现了客户对居住理想的切近追求，绿城正是通过两者来寄托企业对美好事物和理想境界永无止境的追求。

    绿城在进行杭州及周边住宅产品开发的同时，还充分利用自身的品质和品牌优势，陆续进入上海、北京、安徽、湖南、河南、新疆等地。

    企业创办人宋卫平先生

    曾做过党校的教师

    宋卫平先生是浙江绍兴嵊县人，1982年毕业于杭州大学历史系，1982年至1987年在舟山市委党校任教。1987年，宋卫平先生离开该党校，到珠海一家电脑公司工作，从文员一直做到一把手。1994年，宋卫平先生从珠海回到杭州，以15万元起家，致力于房地产开发，走上了一条极富理想色彩的企业创新之路。

    从身无分文到理想主义的企业家

    1994年从珠海返回杭州时，宋卫平先生身无分文，但却希望创办自己的企业。经过观察他认为，对于一个学文科的知识分子而言，从事房地产业最有优势。因为这个行业不需要更多的技术，而是管理密集型、知识密集型的一个产业，凭着自己的悟性一定能够做得好。绿城从借钱创业开始，逐渐发展到今天成为一家资产规模逾110亿元的企业集团。

    热爱体育，足球是自己割舍不去的理想

    宋卫平先生是一个十足的体育迷。在党校时，没有体育老师，宋卫平先生曾兼职做了两年体育老师。在大学时宋卫平先生是校乒乓球队的成员，而棋牌更是其拿手好戏，尤其桥牌水平，甚至还自创了一种叫牌，写了一本书。在桥牌上，宋卫平先生曾有幸与聂卫平等人交手。源于对体育的热爱，1998年1月15日宋卫平先生着手组建了浙江绿城足球俱乐部。俱乐部成立后，绿城集团对足球投入不菲，虽然成绩总有起伏，但对足球的喜爱已成为了绿城人心中共同的寄托。俱乐部之外，绿城还成立了足球学校，中国足协的负责人在看过学校以后曾说，他在该校看到了“中国最好之一”的足球训练基地。

    热心教育，奉教育为归宿事业

       绿城第一产业是房产，第二产业是教育，第三产业是足球，但教育是绿城的归宿产业。宋卫平先生认为，绿城把教育视作最重要的产业。绿城相信：教育使得人有想象力，有思维的穿透力，有丰富的精神世界。教育使得人类社会得以存在、进步、发展。教育产业是绿城的归宿产业。教育是绿城做房地产的目的、动机和意义。宋卫平先生在经营房产的同时大力投资教育事业，目前投资的学校已经包括3所幼儿园、1所小学、3所中学，教育已经成为绿城心系理想，回报社会的一个重要平台，是绿城事业的有机组成部分之一。

    姓名/职位

    房地产行业的经验（年）

    主要职责

    宋卫平

    董事长

    11年

    主要负责公司的总体战略规划，重大事项决策、管理督导和产品品质把控，是公司的创始人。

    寿柏年

    常务副董事长兼总经理

    7年

    主要负责公司业务发展、日常运营、财务和资金管理

    应国永

    执行总经理

    3年

    主要负责公司综合管理事务，包括客户服务、人力资源、内部事务管理等。

    赵锦标

    执行总经理兼董事会成员

    6年

    主要负责项目前期及政府协调

    李海荣

    执行总经理

    10年

    主要负责业务管理和销售

    马力

    执行总经理

    12年

    主要负责项目工程管理

    陈维

    执行总经理

    18年

    主要负责项目规划设计

    钱晓华

    执行总经理

    13年

    主要负责国际合作事务

    绿城所有开发产品及主要待开发项目一览

    ● 别墅

    绿城•杭州九溪玫瑰园，1996年，杭州

    绿城别墅开发史上里程碑式作品。

    位于杭州之江旅游度假区，占地约435亩，建筑面积约9万平方米， 共建221栋别墅和4幢高级公寓。

     

    绿城•杭州桃花源，1997年，杭州

    绿城别墅开发历程中的又一经典巨作。

    位于杭州城西凤凰山麓，占地约2700亩，建筑面积约35万平方米。分东、西、南三区开发，共850余栋别墅，45套高级公寓。

     

    绿城•新疆玫瑰园，2005年，乌鲁木齐

    绿城进入新疆的第一个项目。

    位于新疆乌鲁木齐市水磨沟风景名胜区，占地近300亩，共建140余套别墅及排屋。

     

    长沙青竹园，2005年，长沙

    绿城进入长沙的第二个项目。

    位于长沙市开福区风景秀丽的青竹湖畔，距离长沙市区仅15分钟车程。其中首期规划用地面积1000余亩，容积率0.2左右，将开发200余栋顶级别墅，单栋建筑面积360～1000平方米，私家庭院面积500～3000平方米。

     

    绿城·上海玫瑰园，2006年，上海

    绿城进入上海的首个别墅项目

    绿城·上海玫瑰园位于上海西南腹地的闵行区，坐落于占地9.6平方公里的上海旗忠森林体育城内，紧邻旗忠高尔夫和上海国际网球中心，周边环境得天独厚。上海玫瑰园一期占地面积1200余亩，规划建造容积率为0.175的低密度独立式别墅区。

     

    绿城·七里香溪

    位于杭州富阳银湖开发区。2005年8月28日园区完全交付,目前尚有少量现房热销中，建筑形态为联体别墅（排屋）

     

    ● 多层公寓

    绿城•杭州桂花城，1998年，杭州

    绿城多层公寓产品中的经典代表作。

    位于杭州城西，占地约390亩，建筑面积约25万平方米。

     

    绿城•杭州紫桂花园，1999年，杭州

    位于杭州城西，占地115.5亩，建筑面积约12万平方米。

     

    海宁百合新城，2004年，海宁

    江南县级城市超大规模社区。

    位于浙江省海宁市城南，占地1200余亩，建筑面积约73万平方米。

     

    绿城•合肥桂花园，2003年，合肥

    绿城进入安徽的第一个项目。

    位于安徽省合肥市城西，占地面积约420亩，建筑面积近44万平方米。

     

    绿城•北京百合公寓，2003年，北京

    绿城进入北京的第一个项目。

    位于北京西南房山区，占地约852亩，建筑面积约63万平米。

     

    绿城•郑州百合公寓，2005年，郑州

    绿城进入郑州的第一个项目。

     

    位于河南省郑州市郑东新区，占地面积约500亩，建筑面积约40万平方米。

     

    绿城•长沙桂花城，2005年，长沙

    绿城进入长沙的第一个项目。

    位于湖南省长沙市城南，占地面积260余亩，建筑面积约23万平方米。

     

    绿城•德清桂花城，2005年，德清

    位于德清武康镇，总占地面积250亩，为多层、小高层和高层公寓住宅园区，总建筑面积约25万平方米。

    绿城•上虞桂花园，2004年，杭州

    绿城•上虞桂花园位于上虞市城北新区，北靠灵运街，东邻329国道，南到新江桥河，西依百崧河。园区地理位置优越，交通便捷。项目总占地面积约145亩，总建筑面积18万余平方米。

     

    绿城•发展翡翠城，2005年，杭州

    发展绿城·翡翠城位于杭州西溪闲林，总占地1400余亩，总建筑面积约150万平方米，是杭城罕有的融住宅、商业和生活配套于一体的超大规模人文社区。

     

    绿城•蓝庭，2005年，临平

    绿城·蓝庭位于杭州临平区北郊，占地640亩，总建筑面积58万平方米，分东西两大独立区块，其中东区为电梯公寓区，占地约220亩，西区为低层公寓及Townhouse区，占地约420亩。

     

    绿城•宁波桂花园，2006年，宁波

    绿城进入宁波的第一个项目

    绿城·宁波桂花园位于宁波市镇海新城骆驼片，项目总占地面积11万多平方米，总建筑面积22万平方米左右，以多层和小高层公寓为主体，包含部分商业设施。

     

    绿城·临平桂花城，2004年，临平

    绿城·临平桂花城位于杭州余杭区临平南苑，物业类型是多层、小高层、高层、排屋、商业及公建配套。

     

    绿城·舟山桂花城，2004年，舟山

    绿城·舟山桂花城位于舟山临城新区，占地面积375亩，总建筑面积约30万平方米，整体规划从南至北由排屋、多层、高层三个组团有机组合。

     

    北京青龙桥项目，2005年，北京

    绿城进入北京的第二个项目

    位于北京市海淀乡青龙桥村，东至颐和园、西至玉泉山、北至北五环路、南至玉泉山路。项目总占地面积1000余678亩，容积率0.69。

     

    ● 高层公寓

    绿城•杭州春江花月，2003年，杭州

    杭州“钱塘江时代”临江景观住宅的典范作品。

    位于杭州钱塘江北岸，占地约185亩，建筑面积近48万平方米。

     

    绿城•上海绿城，2003年，上海

    绿城进入上海的第一个项目。

    位于上海浦东，占地约280余亩，建筑面积约47万平方米。

     

    宁波绿园，2006年，宁波

    宁波绿园位于宁波市江东科技园区与江东区交界处，总用地面积74333平方米，规划为小高层、高层建筑。

     

    ● 精装修公寓

    绿城•杭州深蓝广场，2005年，杭州

    绿城在杭州首座高级服务式酒店公寓。

    位于杭州市中心，占地约27亩，建筑面积13余万平方米。

     

    丁香公寓，2004年，杭州<

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  • 解读房地产术语

    2007-04-15 20:11:08

    容积率　在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。


    建筑面积    　指建筑物的水平面积，其计算公式为：

    建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积

    套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）

    套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积

    公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

    公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和

    说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。

    知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，在购房时，心中就有数了。

    居住面积　是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：

    居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数

    独立式住宅的换算系数为1.83，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听”的手法，足见开发商在促销上的精明之处。

    剪力墙结构　是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。

    环保小区　即注重环境保护的小区。这实际上是开发商在玩弄“文字游戏”。按国家规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30％， 小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。所以，对那些喜好走近大自然的购房者来说，尤其要谨慎“环保牌”的 广告效应。

    花园式住宅 也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

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