欢迎关注Tope市场研究～010-82150211-1012

[房地产研究工具]

上一篇 / 下一篇 2007-06-05 14:19:57 / 个人分类：绿色地产研究

    如果需要分析某一阶段某一领域的房地产开发现状，除了需要了解该时期的GDP,房地产投资额，房地产交易数据，房屋空置度等一系列数据外，要进一步了解该行业的发展现状，需要进行统计分析。

    其中市场消化系数和风险系数是计算生成指标时需要的,其中:

      “市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，一般需要设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力。

    系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；

系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；

系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。

销售面积作为三个系数的分子；差别则体现在分母。系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积(空置一年以内)将在本年度被均匀地吸纳的条件，而暂不考虑滞销(空置1-3年)和积压面积(空置3年以上)的影响；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数2和系数3在分母中对待销面积和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。三个系数的详细应用计算公式见图1。该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。

      风险系数(risk)的数学描述就是均方差,它就是表征价格的波动程度.如果数据越相近,则risk就越小,理想情况下,若都是同一常数,则risk(即均方差)=0.对于房地产行业来说，称其为“投资风险系数”，是利用非自筹资金占总投资资金来源的比例，反映开发商开发资金运作的风险大小，也反映资金结构的健康合理与否。风险系数的取值区间为(0，1)，该值越大，说明投资风险越高。