港人无惧房地产宏调

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2007年第18期何洁霞／(提要)中国首季经济增长超预期，令投资者估计，内地宏调措施或会快出台，内地楼市将受影响。不过，各大小发展商以及大部份的港人都一致认为，由于中国房地产市场需求增长因素继续存在，料今年第二季内地楼价仍将会继续上升。

;geb2tn&y1}2B\0俗语说，知己知彼，百战百胜。现时的投资焦点，一定要看国内如何宏调，对此我们当然要从蛛丝马迹中寻端倪。例如去年4月14日，中央提出要宏调，当时所用的手段是，不一刀切，方法是把好信贷关和土地关。前者，中央采取了提高银行准备金和加息的措施，后者，中央则颁令土地使用，要严按既定规划，不可擅改土地用途。一年下来，这个微风细雨的行动，也收到了微风细雨的效果。绿色建筑博客fyA&V o;h:]K

.\!G:xO }'x,vQ~0宏调正向楼市开刀绿色建筑博客-Y {H;pr)sB*_7^%K-`

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直至今年第一季，各个经济环节都颇超标。国家统计局日前发布了初步数据，显示第一季度中国经济同比增长11.1%，延续了2003年以来两位数加速增长的势头。当这个首季经济数据公布后，市场马上认为中央将会采取更强硬的宏调措施。绿色建筑博客1T)M*tW$i

l?HBHv0究竟会不会呢？早几天，中国人民银行宣布调高银行存款准备金率，进一步收紧银根。近日更有很多评论引用发改委报告资料，指出目前宏调重点，是调整“流动性过剩”。绿色建筑博客
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iS!fBr+m%q8N'D0国家发改委报告建议大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式，同时出重手调控房地产市场，具体措施包括大幅加大税收幅度、出台物业税，同时取消预售房制度等。

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报告又指出，过度强调房地产的发展不仅容易发生房地产泡沫、投资过热，而且会阻碍工业化和城市化的推进，而这两者正是中国经济结构升级的核心。

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!~nt!tc:OHOFL(p0《蓝皮书》指楼价升幅仍有5%绿色建筑博客I%H4`6} WW~3j:g)a(tD,|j

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另外，中国社科院发布了2007年《房地产蓝皮书》，预测今年中国整体房价涨幅有望回落至5%以下。去年，中国七十个大中城市房价同比涨幅为5.5%。《蓝皮书》认为，今年限价房、经济适用房等低价房将较多推向市场，可以部份平抑房价上涨；廉租房等保障性住房建设的增加将打破现有楼市格局，对居民预期将产生影响。

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Xs9L*}"s m$F0穗拟率先采用专款专用绿色建筑博客'{9k{],c _,Y4K#e)^@

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正当市场担心内地会再有宏调措施出台之际，前几天果然再有传闻指出，广州5 月份会率先实施楼盘预售款项“专款专用”政策，政策可能影响地产商的资金调动。绿色建筑博客"OT Do-Z nd1c7e

#\"H-_.Vsc1v0所谓“专款专用”，是指发展商在预售楼花后所得的款项，须放入一个银行账户作为该项目的营运资金，发展商不得随意取用，直至该项目落成为止。政策的出发点是防止开发商挪用预售款，防范烂尾楼出现，但实际上对地产商现金周转却带来很大影响，地产商可能无法调动已套现资金去购买新地皮，或支付其他楼盘的建筑费。

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雅居乐的负责人接受本报查询时表示，今年4 月初广州政府已宣布实施七项抑压楼价措施(简称广七条)，广七条主要以加大中低价楼的土地供应，以及打击一些不法售楼手法为主。至于近日市场上确有传闻指广州会实施“专款专用”政策，但实际情况我们现在还不清楚。他又说，市场亦有传闻，指会将售买楼花的首期由30％调升至40％。DBS 唯高达证券分析员蔡金强指出，现时不少地产商在全国都有项目，如果实施“专款专用”，会令地产商难以调动资金，他指出，措施的影响有多大，要视乎实施的力度有多严厉，例如是否只限制资金不能调到广州以外的项目，还是连市内的项目亦不能调动。

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发展商积极增加土地储备绿色建筑博客8H:F!Cy/Zm

g_fKK#d0虽然内地正酝酿进一步推出房地产调控措施，但多家内地及香港的地产发展商，仍然看好内地楼市，表示今年会积极增加内地的土地储备。

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Myk6X0恒基地产主席李兆基表示，现时香港地产“麻麻”（即“一般”），今年会全速发展内地房地产，恒基于内地的土地储备现时可建楼面面积约8,000万平方?，今年将大量买地，将倍增至1.6亿平方?；不过，收成期最快要待2009年，期望届时恒基中国发展收益，能占集团整体盈利两成（现时少于一成）。绿色建筑博客F6o&R&XJ
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w)[$|0~^)TrCW0不过，他说，内地再度加大宏调力度，进一步收紧银根，恒地会大力发展之余也十分注意宏调情况，不会大量囤积土地。绿色建筑博客7o!JUTVN/cY4FFP+\

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李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔于4月19日发表联合宣布，以24.53亿元投得重庆市南岸区的一幅住宅及商业用地。长和系两家公司在3月22日联合发布2006年业绩时指出，长江实业净利润同比增长29%，达180.75亿港元；和记黄埔大增40%，至200.3亿港元。两家公司的利润相当一部份来自内地。长和系近两年来，在内地的土地储备量已达到2000万平方米。绿色建筑博客F@D xf*rp8C8\o

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新鸿基地产在内地的土地储备约有200万平方米，多集中于上海等一线城市的珍贵地段。以地价连建筑费计算，该集团于内地项目价值达220亿元，占集团总资产约10%。绿色建筑博客G4^.I&K*J)Xsh$~-NXm

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九龙仓在内地的土地储备将会继续增加。3月21日，九龙仓业绩会上指出，九龙仓于去年底今年初，在成都、苏州和无锡购入多块位置上佳地块。目前在内地的土地储备及投资物业也由2006年初的约158万平方米上升至464.5万平方米，分布在北京、上海等八个城市。绿色建筑博客6VV$X,o9U.Pd0W6E

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九龙建业主席柯为湘也表示，内地即使加大宏调力度，也是为了令楼市将来更健康发展。未来集团还会继续研究任何于大中华区内，包括中港粤的投资机会，以吸纳新土地储备。

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!r?9W/V]cMv0来自内地而在港上市的世茂房地产集团表示，公司未来一至两个月会在五个内地城市，包括天津、北京、长沙、福州和杭州收购土地，每幅地皮最少10万平方米。世茂房地产主席许荣茂估计，今年世茂的物业销售将可以按年上升30%，当中60%来自北京及上海以外城市。绿色建筑博客6W$P&N#_s^6Y:O

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许荣茂解释，根据资料显示，内地每年只有不多于400万个住宅单位供应，但却有约800万个家庭组成，加上不少农民到城市工作，造成内地对住房需求大于供应。而且中央政府推出的宏调措施只是为了促成房地产市场更规范化，并非为打压市场，所以他不担心这些针对房地产的调控措施会打击内地房地产市场。

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置业国际主席蔡涯棉亦认为，去年内地针对楼市的调控措施已见成效，投机活动开始减少，相信内地不会加强调控力度。他预期今年深圳及上海豪宅全年楼价会分别上升9%及5%。

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又根据置业国际公布的一项调查，今年第一季香港人在内地置业宗数约有6700宗，较去年同期多10%，涉及金额42亿港元，当中最受港人欢迎的置业地点为深圳、珠三角及广州。

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蔡涯棉预期，随著连接香港与深圳的西部通道在今年下半年通车，港人会增加在深圳置业，估计今年港人在内地置业宗数将达到3万宗，涉及89亿港元，分别较去年多10~20%。