2007中国房地产百强企业研究成果华东发布会

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了四年，引起了社会各界的广泛关注。相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。为了进一步树立房地产行业品牌，促进行业生产力转化，2006年11月，中国房地产业协会决定共同主办“2007中国房地产百强企业”研究，研究成果于3月28日在钓鱼台国宾馆发布。为进一步扩大房地产百强企业的区域影响力，更好展现优秀房地产企业群体，2007年4月26日，中国房地产TOP 10研究组于上海国际会议中心举行了“2007中国房地产百强企业研究成果华东发布会”，会上同时发布了“2007中国外资房地产TOP10研究”成果。绿色建筑博客o7T9qjVl;{3W

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中国房地产TOP10研究组研究发现，华东房地产百强企业2006年的资产规模均值为66.1亿元，较上年增长16.7％，均低于全国平均水平。其中上实地产、上海城投置地的资产规模超过200亿元。2006年华东房地产百强企业房屋销售额和房地产业务收入分别为23.6亿元和18.9亿元，同比增长幅度分别为35.8％和21.7％。华东百强企业中，销售额增长率超过50%的企业有11家，其中包括上实、绿城、中环等企业。虽然近两年华东地区虽然受调控影响较大，大多数企业采取了相对谨慎的经营策略；但华东房地产百强企业资产规模和销售额依然保持了较快增长，反映了优秀房企的抗风险能力。

盈利能力方面，2006年华东百强企业的平均净资产收益率为20.0％，高于全国平均水平，华东企业整体盈利能力较强。而2006年华东百强企业平均土地储备面积为579万平方米，具有较明显的优势，后续成长空间较大。华东百强企业在巩固长三角竞争优势的同时，也纷纷扩张到了中西部如武汉、重庆、成都、昆明、桂林、西安等新兴热点城市。绿色建筑博客f0@\k.t;{$~s

2006年，中国房地产策划代理企业成长迅速。销售额在60亿元以上的策划代理百强企业数量攀升至39%，从2002年的6%，提高了33个百分点。代理400万平方米以上项目的百强企业增多，比例占到15%。相应地，销售面积在100万平方米以上企业的比例2005年的12%上升至2006年34%。华东代理企业中，易居中国、天地行、策源、同策、富阳、普润均进入“2006年中国房地产策划代理百强企业-综合实力TOP10”，反映了以易居中国为首的华东策划代理企业在目前中国房地产策划代理行业中所处的重要位置。绿色建筑博客A.}8OF!?

与此同时，由于近年来外资房地产开发企业在中国大陆的房地产开发投资额不断上升，其来自中国大陆的房地产业务和资产占其整个集团的比重也在逐年攀升，为了更好的评价外资房地产开发企业在中国房地产行业中的地位和贡献，研究外资房地产开发企业在中国大陆的开发经营特点和趋势，中国房地产TOP10研究组于2007年展开了“中国外资房地产开发企业TOP10研究”。

中国房地产TOP10研究组以2004-2006年年均房地产主营业务收入3亿元人民币为入选门槛值，以外资企业集团下包含中国大陆房地产开发业务的特定上市公司为研究对象，依据开发能力和经营能力相结合，资产与盈利能力相结合、成长性和开发潜力相结合的原则，运用因子分析法，对全国50家入选的外资房地产企业（集团）从资产规模，开发能力，经营能力，盈利能力，成长潜力，社会责任感六个方面进行深入的分析研究，评价产生出2007中国外资房地产开发企业综合实力TOP10企业。绿色建筑博客 O p_R7i9w/H+Uw d

外资房地产开发企业综合实力TOP10：绿色建筑博客s8F(?Csa

世茂房地产控股有限公司、新世界中国地产有限公司、凯德置地集团、和记黄埔有限公司、仁恒置地集团有限公司、长江实业（集团）有限公司、新鸿基地产发展有限公司、瑞安房地产、吉宝置地集团与恒隆地产有限公司。

整体来看，2007中国外资房地产开发TOP10企业中，7家为香港上市公司，3家为新加坡上市公司。这些公司的特点是全部来自东南亚以华人为主的国家或地区，由于这些国家较为熟悉和理解华人的文化生活和住房习惯以及商业运作模式，因此他们比来自欧美澳洲等国家的竞争对手在中国大陆房地产市场更具优势，将继续保持其领跑地位。绿色建筑博客ES@u$I:]

《2007中国外资房地产开发企业TOP10研究报告》内容摘要：绿色建筑博客'nv3NE|

2007中国外资房地产开发综合实力TOP10企业在整体发展上呈现如下特点：

1.资产规模：

由于长期看好中国房地产市场，外资TOP10企业在2004-2006年加大了中国大陆的投资，在中国大陆的总资产规模以每年25%的增速迅速扩容；普遍采取相对稳健策略，总资产规模以及增长速度不及国内房地产TOP10企业；企业集团层面的资产负债率平均为41.7%，远远低于国内房地产TOP10企业的66.9%，这表明外资TOP10企业的资金充裕程度和融资能力远远高于国内房地产TOP10企业，财务相对稳健。绿色建筑博客K'a+@]'[;cz}d)q

2.开发经营能力绿色建筑博客1`v"r#O"@

2004-2006年，外资房地产TOP10企业的主营业务收入以年均30%的增幅增长，2006年均值突破30亿，这表明宏观调控使市场更加规范，为这些企业带来新的机遇；开发方面的市场份额逐步上升，在宏观调控下，其开发方面的优势逐步显现；持有物业经营方面的主营业务收入逐年增加，2006年平均为3.41亿元，占总的主营业务收入的10%。

3.赢利能力绿色建筑博客J;Pe$AlWc3F

2004-2006年，外资TOP10企业的盈利能力以年均74%的速度增长，2006的税前利润平均接近16亿，略微低于国内TOP10企业的平均水平，但增幅大大高于国内TOP10企业；外资企业的净利润水平与国内企业的净利润水平相当，而其净利润率高达35%，是国内TOP10企业的2.4倍。善于城市中心地标商业综合体的开发经营，服务定位于外资企业个人和中国高端客户，结合文化创意等为其项目带来高附加值和溢价是外资TOP10企业利润率丰厚的主要原因。 绿色建筑博客3]7SA? T$]f*PV {&N

4.外资TOP10企业的开发经营模式绿色建筑博客,NG{%Eq-n2Mb*v

  （1）开发经营策略绿色建筑博客EBG5~!j{\9i

外资TOP10企业在进军中国初期，由于优惠的拿地政策，大都以极低的土地价格在上海、北京、广州等一线城市的黄金地段拿下了大量的优质项目，使其日后在这些项目上获得了极高的利润率。另外由于其丰富的开发商业项目的经验，这些企业大都选择以商办类城市地标性建筑的开发来打开其在中国的品牌，以此带动后期的高端住宅的开发销售。2006后，由于一线城市拿地成本的不断增加，限外政策使一线城市的高端住宅销售有所减少，而土地增值税的正式开征，使得外资TOP10企业的开发策略开始转移到未来房价上涨空间更高的二线城市，同时增加其在一线城市持有经营物业的项目来避开土地增值税带来的利润率下降，预计未来三年外资TOP10企业将继续巩固一线城市的商办物业的开发和经营，扩大在这些城市的市场份额，以此作为跳板，辐射这些城市周边的经济和购买力均强劲的二、三线城市。绿色建筑博客b(YL3@` g,YlS%?

（2）进入城市策略绿色建筑博客p v G.}@!D7Q

截至2006年年底，外资TOP10企业进入城市的个数平均为11个。截至2006年年底，外资TOP10企业目前进入最多的城市包括：上海（10个TOP10企业进驻），北京（7个），天津（6个），广州（5个），成都(5个)。绿色建筑博客Rk9f#Q2m&O\7f{\

（3）开发经营项目策略

截至2006年年底，外资TOP10企业在中国大陆已竣工和在建的项目总数为219个，平均每家企业累计开发了22个项目，其中纯住宅类物业类型占全部开发项目的43%，商办类为39%，酒店为18%。外资TOP10企业开发非住宅项目的比例接近六成，远远高于国内TOP10企业。项目一般选择在城市中心地段，以外资跨国企业和个人以及中国的中高端消费群为客户定位。从项目投资规模来讲，由于外资企业单个项目投资规模相对较大，品质，客户群定位的高端，项目销售价格一般也高于同一地区同质物业的价格。绿色建筑博客%w0T3x:vQ)e.aE,u

5.开发潜力

宏观调控导致的土地资源紧张以及长期看好中国房地产市场的前景，使得2006年外资TOP10企业加速进行土地储备，企业后续成长势头旺盛。截至2006年12月31日，外资TOP10企业在中国大陆的土地储备面积（可发展之楼面面积）平均为820万平方米，其中新世界最多，为2460万，世茂则在2007年3月27日突破2000万大关，丰厚的土地足够这些企业5-6年的开发所需。这些土地大都是位于市中心黄金地段的优质商业地块，如恒隆在天津、沈阳的购物中心项目，新鸿基以36亿元的价格获得的上海襄阳路市场地块（徐汇区淮海中路3号地块），长和系以22亿元地价获得的上海普陀真如副中心项目，凯德以8.7亿获得四川博物馆附近的商业地块。

中国外资TOP10企业发展趋势绿色建筑博客 @O"Tux

外资TOP10企业在中国区的业务对其整个集团的贡献比例将越来越高，成为其全球业务的重要增长点；将加大对中国的投资，特别是加大土地储备，预计其主营业务收入将继续高速增长，在中国大陆房地产市场特别是高端市场的市场份额进一步扩大；利润会继续保持快速增长，但受拿地成本增加、土地增值税和两税合并的影响，其利润率将有所下降，但仍然将大幅高于国内TOP10企业；继续以一线城市为基地，加大对二线城市的投资。受土地增值税的影响，将加大持有物业项目的数量；由于土地供应的从紧，外资TOP10企业将加大跟国内拥有大量土地储备的开发商合作实现品牌和资源互补。