当世界都绿了，为什么我们的房子还是灰的？

战略转型：新政下的高端地产还有多少上涨空间?

上一篇 / 下一篇 2007-05-12 00:02:34 / 个人分类：地产新闻

价格取决于供求关系。虽然北京的房价连创新高，但根据中国社科院近日发布的《房地产蓝皮书》认为，北京房价仍会持续上涨。SOHO（中国）有限公司董事长兼联席总裁潘石屹先生也认为，"在过去几年间，北京市公开出让的高价房土地很少，供应量会影响价格的变化。因此，低价房涨幅变小,高价房涨幅变大"，这种趋势在2007年还会继续加大。
　　根据北京市房地产交易管理网公布的北京市一季度商品住宅期房、现房项目成交均价看，一季度北京市成交最贵的非别墅类楼盘（银泰中心）单价高达每平方米49215元。同期，北京市统计局、国家统计局北京调查总队对外发布消息称，3月份北京市房屋销售价格在全国70个大中城市中位居第二。
　　北京市楼盘销售价格不断攀升的背后原因何在？目前的市场状况说明目前北京的房价已经背离市场需求了吗？究竟高端地产市场是否还有上涨空间？为此，《第一财经日报》采访了多位房地产开发商、代理商和专家，共同探讨未来的高端地产市场价格走势问题。
　　建设部政策研究中心赵路兴:未来高端房地产约占市场30%
　　从2005年的26号文件"国八条"到2006年37号文件"国六条"，政策都是一致的，即调整住房供应结构。住房是商品，不同于一件西装、一个西红柿，它是必需品，与汽车不同。市场存量增大、居民财富增加、贫富差距拉大的情况下，需求非常刚性，房价非常高，政府是否要进行适度的调控？我想答案应该是非常明确的。政府可能通过土地政策、税收政策、信贷政策进行调控。去年的政策非常明确，落实住房供应结构，要求落实90平方米占到70%。除去这70%，高端房地产还有30%的市场。高端房地产应该是由市场决定价格形成机制。房产品质高、土地稀缺了，高端房地产应该是非常看好的。
　　对于今年怎么调控？我认为经过这两年的调控，消费模式和结构调整是基点，下一步就是稳定落实。政府会对中低收入者住房问题切实负担起责任。包括廉租房，现在也在安排财政资金，要求各个城市出让土地收益5%~10%。逐步把廉租房、低收入家庭的住房问题解决好。经济适用房量比较大，供应形式也比较多，有集资建房、单位自建房、社会建房。下一步经济适用房我们提出的是改进、规范，应该随着现在形势的发展，经济房的政策适时调整，使得经济房切实解决我们中偏低收入者的居住问题。通过经济适用房、廉租房有效的衔接，能够比较好地消灭"夹心层"问题。使得中低收入群体特别是低收入群体的住房问题得到很好的解决，加上政府一些限价房、小户型房屋在市场的比例逐渐增加，经过一段时间的工作和政策调整，使得整个住房市场结构相对趋于合理。
　　剩下30%高端房屋将面临土地审批的问题。高端住房对能源的消耗非常厉害。我个人了解建筑节能条例都会陆续出台，国家对建筑节能逐步都会有严厉政策，主要是为保证可持续发展。现在拿地越来越难，高端住房的设计尤其要注意，强调它的功能性，我想以后要想把市场做好，更多强调功能、适用、节能，真正满足客户的需求。我想这也是顺应市场的要求，高端住房的设计、开发将会进入一个比较精细化的时代，对应客户群体更加准确，建筑设计更精细，使我国整体住房市场得到一个持续、健康的发展。
　　星河湾策划中心副总监韦凤君:用"四个一"打造高端项目
　　随着2008年奥运工程的推进，全世界的视角都在看北京，北京也成为中国的焦点。我们看到一系列数据，北京每年住宅开发量都超过4000万平方米，超过欧洲一年的建设量。国务院在2004年底也提出希望北京建设成为环境良好、优美的宜居城市。北京的城市发展目标是建设品质提升、环境优美、生态良好的宜居城市。星河湾的建设也是基于这个基调进行的。
　　星河湾开发时我们提出了"四个一"工程，有些人觉得可能很虚，站得很高。但如果每个发展商能以这种标准建造自己的楼盘，北京会更加美丽。
　　首先，希望我们的楼盘成为城市的景观，这点非常重要，高端楼盘拥有的资源量和投入量比低端楼盘高很多，更有可能打造成精品。其次，我们要给业主非常忠实的态度，给他们带来良好、美满的生活。因为房子有70年居住期，占了一个人生的绝大半生，把房子做好是对他们的一生做了很大的承诺。再次，希望我们的产品能为行业提出一种标准，为推动行业的发展作出自己的贡献。最后，希望我们的社区可以提倡健康文化。社区是国家社会的组成部分，人、家庭、社区、社会，社区是社会非常重要的组成部分，如果一个社区文化健康，会影响更多人推动整个社会的健康文化。所以我们在社区建设方面提倡和谐、温馨的社区文化，为建设和谐社会作出自己的努力。这些标准是打造星河湾过程中要完成的重要任务。高端住宅不止承担上述四点，但上述的四点我觉得是社区最基本的四个目标，也是打造产品的基准。提出这个观点，也是希望可以和每位嘉宾共勉，一起把城市以及高端住宅打造好。
　　北京华侨城实业有限公司总经理姚军:特色是高端销售最大的优势
　　自2001年起，华侨城集团开始了布局全国的发展战略，先后进军北京、上海、成都等重要中心城市。华侨城的理念从来就不是简简单单地卖房子，而是"以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营"。我们每5年会制定自己的发展战略，同时每一年会修正或修编自己的发展战略，这是根据市场的变化、经济的变化以及其他各方面的变化，不断调整自己的发展步骤和战略。比如说我们今天看到的北京华侨城，实际上5年前我们就看好北京市场了，是经过很认真、很慎重的考虑才开始发展北京市场的，北京华侨城如今已经成为首批文化创意产业示范园区。
　　我们希望能在北京发挥自己的特长。比如说北京的欢乐谷，无论是从设备还是规模，都是全国最大的，另外我们还发挥自己在演艺方面的特长。希望我们的业主在这里都能体会到华侨城的品质、服务、环境。北京华侨城2005~2006年一推出来就卖完了。1000多户现在已经入住了，这里有非常生态的环境，而且每家的业主都伴随着欢乐谷，业主有一个特殊的服务，就是可以参与欢乐谷的活动，以后我们也会让在华侨城居住的业主有更好的享受文化资源。
　　复地（集团）股份有限公司华北区董事长程新华:环渤海经济拉动房产持续增长
　　复地（集团）股份有限公司从1994年在上海运作第一个项目开始，已经迈入了第13个发展年头，2006年业绩表明，复地全年营业额较2005年增长了23.1%。2006年复地相继有33个项目（含拥有股权的合营公司项目）处于开发过程中，总建筑面积为275万平方米。
　　在北京的发展，复地从2003年土地储备开始，就看准了高端地产这一方向。从2004到2006年期间，复地通过一系列的收购动作，已经启动了PEKING HOUSE首府、湾流汇、天津中心、复地天赋、复地亦园等多个项目的运作。到现在推向市场的反应看来，比我们预计的情况更加乐观。
　　房地产是关系国计民生的问题，它的涨幅不会像股票市场一样，看不到边际。我国现在有13万亿元的个人储蓄，除了少部分人会去做股票投资，大部分还是放在银行。而现在国家鼓励个人投资行为，这一点也说明可看好房地产投资的发展潜力。人们对中国经济发展持续看好，是房地产项目健康、稳固发展的一个很重要的原因。
　　另一个利好的消息是，现在中国继长三角、珠三角经济圈的发展之后，开始重点打造环渤海经济圈。环渤海经济圈的核心就是北京和天津两个城市。天津港(将重点发展物流产业、现代制造业和服务业。天津将继北京之后成为北方地区的经济中心。将来北京和天津的分工应该会比较清楚。高速的开通使两个城市的功能性互相补充，逐渐向一体化的方向发展。京津地区将会成为未来的经济、政治、文化中心。
　　所以作为一个房地产品牌公司，复地十分看好在北京、上海等一线城市的发展。在上海，复地已经是排名前三位的房地产企业，在北京，复地也会逐步扩大自己的市场份额。更重要的是牢牢抓住高端市场。我们认为北京是最适合高端产品的一个市场。
　　现在市场的需求发生变化，高端市场对开发商的要求更加苛刻。高端市场最注重的是个性化的需求和人文文化的体现，所以我们看到复地的各个项目之间没有雷同。复地认为："以人为蓝图。"以人性化的角度为切入点，按人的需求去提供服务，是对客户最大的尊重。
　　北京博大坤元房地产开发有限公司营销部经理吴兴捷:高端住宅进入精细化时代
　　以前的高档住宅定义其实很简单，就是在一个好位置上，有一个高价格、高收费的大面积户型。
　　随着房地产的进一部发展，购房者对高端住宅的心理要求日渐提升。部分购买了传统意义高档住宅的客户产生了心理疲劳，甚至感觉受骗，因为他的心理需求升级了，这就要很多开发商在产品上下工夫细分市场。
　　北京慧诚房地产开发有限公司营销中心总经理晏晶:高端地产未来市场看好
　　我们的项目在密云，是君山高尔夫别墅。今年5月份正式开盘。高尔夫别墅，本身应该是别墅豪宅最高级别了。因为除了景观享受以外，还有社交价值，因为这种双重的稀缺性，它还会有投资价值。它还有一定的区域价值，最后会演变成收藏价值。从全球各地高尔夫别墅整体的价格和价值走向来看，基本上都是处于非常强的增值效应。
　　我们的球场是18洞PGA标准球场，这个球场是美国著名的球场设计大师鲍勃设计的，仅球场的投资就超过1个亿，从投入上讲我们不惜成本，房子的用料也都是用顶级的建材。
　　开始我们还担心，股市的投资热潮或者奥运会不会对项目销售造成影响，后来发现没有这方面的问题，因为中国的人口基数大，中国的经济是靠人口拉动的，而不是靠奥运拉动的。中国传统置产业的观念非常强，如果一个人从股市里赚了钱，可能他第一件做的事情就是买房子。所以我们的预售情况也非常好，我们的客户有中国香港、新加坡等各地人士，对高尔夫别墅有很强的认同感，自住和投资的目的都有。
　　我认为从市场供应量来讲，高尔夫别墅在市场的供应量不会很大，所以未来的市场一定是很好。成功的人士、对自然生活追求的人士会越来越多。市场会决定的价值。所以我认为像这一类的高端项目，又有山水，又有高尔夫别墅产品，在市场上来讲应该不会有很多的供给量。
　　中原地产市场分析部总经理张坤昱:北京高单价房屋总量会增加
　　近两年北京高端市场的变化非常大，首先是源于整个房地产市场的发展。这几天大家听得特别多的是北京五环以内很少有每平方米8000元以下的房子。这每平方米8000元是跟我们的发展形势相连接，每年平均增速在17%的情况下个案的价格增长速度有多快可想而知。
　　其次，价格上涨给业内人士和市场提出了一个新课题，当价格过每平方米1万元时，很多开发商面临每平方米2万元或者每平方米3万元门槛时，该如何打造这个产品？
　　项目过每平方米8000元时很多家庭已经觉得不便宜，但是如果价格涨到每平方米2万或者3万元时，开发商就需要重新思考消费者的需求。北京地产这两年进入了发展新阶段，市场背景以及对项目的认识，消费者的看法都会发生一些变化。
　　从市场大势来看，高端市场的量毫无疑问在增多，同时表现在分布的广泛性，第三是产品层面，大家都在精雕细琢。当我们要卖到每平方米2万元甚至3万元时，消费者的要求提高了，开发商也在细心地做一些事。从今年开始或者从去年开始，接下来的一两年我个人感觉北京会有很多单价比较高的房屋出现，也会出现一些非常有特色的产品。
　　乐成公馆市场部总监濮金山:北京CBD区域呈现供求两旺
　　地产行业一般来说从11月份到次年3月份是淡季，但我们这个项目非常旺。我们的产品是大户型，非常稀缺。本身在三环、四环之内，靠CBD非常近，离华贸中心只有300米，区域价值成熟，我们这个项目地段价值也在提升。从去年11月到今年4月份，均价当时在每平方米14000元左右，现在涨到每平方米17000元，销售势头一直没有遏制，市场反应非常好。但是从老百姓的角度讲可能买房越来越难。从我们第一季度的推广来说，广告等费用的投入比常规投入少，我们价格更高，销售更快，还是说要感谢市场。
　　我们这个楼盘比较适合居住。我们自己给它的定义是CBD首席生活区。我们有一个全亚洲最大的城市内学校，是涉外教育，这个学校的学生接受的是国际性教育，外籍人士比例远超过其他楼盘，我们在商业配套等方面也是引入了涉外资源。从这个项目的户型来说，两居室都是达到了140平方米，主流是190平方米，还有一些大户型是260平方米，投资客户的比例比较少。
　　据统计，80%左右都是自住型客户。现在市场供应量比较有限，导致我们的角度不一样，至于是否有泡沫，因为我们的项目一两年时间就卖完了，所以也很难有结论。
　　北京香江兴利房地产开发有限公司高级副总裁潘明朗:奥运经济对高端房地产影响不大
　　当房地产走向市场化这条路后，它首先是商品，商品是靠供求关系来衡量的。市场行为是主导房地产一直上涨的主要因素，北京是一个开放的国际化大城市，所以北京的房价显然不会为北京本地的低端购房者所影响，而会为全国人民到北京居住的意向所影响。房价的构成因素有很多，其中最大的一块就是土地的成本，土地的成本上涨了，房价自然也会上涨。原材料的上涨也会导致房价的上涨。当然，开发的利润也是很重要的因素，我个人认为开发的利润空间是由市场的需求决定的。前一阵有人提出过要开发商公布成本。但为什么LV一个包没有人要求公布成本呢？为什么一台普通的电视机没有人要求公布成本呢？我们都知道一台电视机要比一个包的技术含量和成本高得多，但LV 的一个包可能是电视机价格的十几倍。这正是因为市场的需求是多元化的。现在很多人都说开发商要怎样怎样，实际上开发商是商人，一切价格取向都是依照市场需求建立的。
　　对于未来房地产的发展，我个人认为没有任何理由会导致房地产降价。目前国家经济快速增长的趋势，导致城市化进程加快，大量的农村人口在向城市人口转型。包括国家的调控政策，这些都促进房地产市场平稳地发展。到目前为止没有任何迹象表明房地产市场会降价。
　　有人提到奥运对房地产的影响，以往我们也看到一些奥运过后房地产市场短期回落的例子，但不外乎两个因素的影响，一个是这个国家太小，任何一个突发事件都会对经济造成大规模影响。另一个就是这个地区的经济没有做到持续平稳的增长。所以我个人认为，奥运不会对房地产价格有任何的影响。中国国家经济调控的能力也远远大于其他资本主义国家调控的能力，所以我们看到，一系列政策的出台对于奥运前期炒房的调控都是在抑制房地产泡沫的出现。奥运可能会带动旅游业、酒店业的发展，但是对于房地产，影响并不大。
　　另外，高端的房地产产品无论在香港地区或者是国外，它的抗跌性远远大于低端产品。这是由于它自身的特点决定的，所谓高端房地产，一定是最好的地段、最好的品质。在我看来，高端豪宅市场刚刚开始，因为从高收入者转为高品位者的人群也是刚刚开始形成。
　　北京天安天地房地产开发有限公司副总经理万良德:"捂盘"惜售有多方原因
　　为什么今年一季度房地产的销售面积会比去年同期下降？其实有各方面的原因，一方面是销售面积与竣工面积的减少（现在的销售面积都是两年前，至少是一年半前批准立项的），近两年国家在房地产方面逐步出台政策，对开发商工期、产品定位、规划影响都非常大。所以政策性影响使开盘时间向后调整的原因也有。
　　另一方面，房地产行业近两年发展非常快，各个开发商在产品定位和品质上做了很多文章，特别是户型设计、环境设计等方面做了很多文章，做这些文章的同时也会对其竣工时间、销售时间产生影响。
　　作为一个开发商来讲，在选择自己的开盘时间和销售周期上都会有自己的考虑，在商言商，国家不可能用行政手段规定开发商的开发时间。
　　当然"捂盘"不对，但商人总有自己的利益考虑。开发商很难做强制性控制，包括房价问题。五环路以内每平方米8000元以下的房子基本没有了，确实是这个情况。
　　房屋涨价一是供应，一是需求，一是成本，国家近年来大力度宏观调控房价不降反升为什么呢？一种可能是力度太小，一种是上涨是符合经济规律的。