赵晓：房价不止涨十年 大家赶紧买房炒股

股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。

P:u'f1I2u U1\*T0搜房网对本次活动作全程报道，并对经济学家赵晓进行了专访。绿色建筑博客V3CO#p@:N2o.gn

买房炒股" alt="<独家>赵晓：房价不止涨十年 大家赶紧买房炒股" src="http://img.soufun.com/news/2007_07/07/1183769003282.jpeg" border=0>绿色建筑博客S ~1E"oT&l"A3A^2K

;zwy_FY'A/R0不投资，你的钱就象冰棍一样化掉

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~r0搜房记者：有观点认为:“只有房价低于收入增长的速度，再涨十年也不会让房价收入比恶化”。涨10年是有条件的，但就目前社会现状来看，收入增长高于房价增长没有任何迹象，您又怎么看待房价的上涨呢？会涨十年吗？泡沫破了怎么办？

@7U3\x @1@9ah0观点一：买房炒股是中国人的理性选择。人民币相对于国内的资产在贬值，不投资，你的钱就象冰棍一样化掉。绿色建筑博客 YoD/HzZ ul|

+FHn%M4i.\@~i0赵晓：最近我也写了一些文章，有些观点是不谋而合的。买房炒股是中国人的理性选择。因为中国进入到人民币升值的阶段，在这个过程中，大量的外汇进来了。人民币升值每年有5%的收益，年初把钱导进来，年尾汇出去。这些钱不会趴在帐上，会投资其它领域，收取最高的投资回报，比如房地产和股票。这就导致房价和股价的上升，这会导致一个现象，国内的人民币储蓄面临危险，相对于国内的资产来讲在贬值。绿色建筑博客.?\/Ag.IzB)r

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}F1{ {8H0人民币升值对中国人影响最大的是，人民币相对于国内的资产在贬值，相对于国外的资产在升值。

比如我以前在北京买一套房子，全北京只有我一个人，我只有100万资金，这个房子就只能值100万。现在来了个外国人，他又向北京投入100万资金，全北京就有200万资金，但还是只有一套房子。那这个房子就值200万了。我的100万只能买半套了。这就说明我的钱，相对于资产在贬值，资产的价格在上涨。我的钱象冰棍一样的在化掉。

4nK2QQR0有些专家认为炒房是非理性的，炒股票也是非理性的，那你告诉我什么是理性的？还有什么投资渠道？不投资你的钱就象冰棍一样化掉。就象你和马赛跑，无论如何你跑不过马，唯一的方法就是骑在马背上。你唯一的方法就是买房炒股，来抵抗通货膨胀。

Y6zx$p&d)w fi0房价不止涨十年，大家赶紧买房炒股

搜房记者：您认为大家要赶紧“骑到马背上”吗？

观点二：人民币升值的过程还没有真正的开始，房价不止涨十年，你要赶紧骑到马背上！绿色建筑博客^C3W6O'Rb:F'f6N

~ Vz7X+]8i:k/pw0赵晓：现在人民币升值才刚开始，2005年才宣布升值，目前只对美元升值，对欧元、加币，新西兰币都是贬值的。为什么？因为人家也对美元升值，升的比你快，所以你是贬值的。人民币升值的进程刚刚开始，还没有进入到对世界主要货币的重大影响。就引来了大量的外汇，中国的外汇增长是最快的。中国外汇储备3年增长了3倍，到现在超过12000亿美元，这么多的外汇流进来，狼多肉少会怎么样？肉的价格会涨！而钱多房子少呢？房子的价格会涨！

人民币什么时候升值能完呢？十年不一定能完成。

房价上涨的进程，和人民币增值的进程成正比。人民币升值的进程有多长，房价上涨的进程就有多长，这里是有逻辑关系的。

第一国外的钱进来，导致价格上升，国内的人就害怕，因为他的钱会象冰棍一样化掉，他为了不化掉，他就得保值，他就得买房子。第二国内的钱也很多，储蓄的钱相当于GDP的1.6倍。这些钱过去被称为笼中老虎，现在终于跑出来了，跑出来投资了，跑到资产里了。

这两个宏观经济因素加在一块，一个是人民币升值，第二是储蓄的搬家，只要这两个进程没有完成，房价上涨的进程就不会完成。

.l-mg1^O0} W;]#R0买房与炒股就象在坐跷跷板绿色建筑博客y?s7y0w3T!J8\D/a

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m9VG:f0搜房记者：您怎么看卖了房子去炒股的现象呢？

?$@8d'{/efX;~0赵晓：这有一个替代效应，就这么多钱，我是买房还是炒股呢？如果我卖了股票去买房子，房子就涨起来了。还有一个财富效应，比如我炒股赚了100万，我就敢卖掉一部分股票去买房子。绿色建筑博客7xux'b)E
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H+} wC:QH-}0搜房记者：按您刚才说的，您不认为现在房价上涨是泡沫的原因吗？绿色建筑博客;k3?u5D3S%E2~0Qs4R

B-J? mo.q5oM#^4|LA0赵晓：我现在没有讨论是否是泡沫，我只认为房价上涨有一个必然的逻辑关系，只要人民币升值没有完，只要储蓄搬家没有完，房价上涨的进程就不会结束。有些专家不负责任，说你不要买房，先租房吧。如果听这些人的，你不买房，你后悔死了，再过三年你连阳台都买不起。绿色建筑博客v!HU{I)I:A

0g3R4RBV0]UCL0搜房记者：您怎么看房地产泡沫论呢？

赵晓：经济学里有一个泡沫经济，一个经济泡沫。经济泡沫指经济本身是健康的，但有一些过热的现象。泡沫经济是完全脱离了正常经济基础，而陷入到泡沫化的状态。我相信中国现在有经济泡沫，但没有泡沫经济。现在国内的整体经济还是非常健康，收入的增长也很快，甚至由于收入增长快，很多地方收入的增长甚至超过了房价的增长。

|1tA+llM1Y1X[1a:k0搜房记者：前几天有一个调查，表明工资增长了百分之十几，但在记者的采访中，老百姓觉得收入增长不明显。

d7R ]6h-I2t^BD6D0赵晓：这个原因在于收入分配差距。我们国家的收入是两级分化，我们指收入增长，是指平均增长。但是有些人增长很快，有些人增长很慢。绿色建筑博客n+lu_-b?;{x j!O}

我曾写过一篇文章，如果你的收入是两级分化的，那么是不正常的。如果收入结构不正常，消费结构一定不正常。现在是二八定率，给20%的富人建房子，因为富人有购买力。需求决定供给。穷人更加买不起房子，穷人被边缘化。绿色建筑博客7IeIj,T9i8D#Z)p

Z~&?$^B-]@~0搜房记者：您觉得一系列的宏观调控政策，对房地产的影响怎么样？

赵晓：我觉得还是起到作用，还是要承认它正面的作用。第一：房价还在升，但上涨的趋势得到控制。

rm7|qkg&e `p0第二：市场更理性。有些人不那么着急的买房，可以再等待一会；绿色建筑博客 c:j!b%@gV5Y

第三：开发商也理性一点，以前拼命加价。现在开很多会，开发商开始在讨论责任地产，和谐地产，绿色地产，以前根本没这事。绿色建筑博客x"c R5@-Um$r

cxX5wK!^q-d+h D0第四：对房地产制度的反思很深刻。以前的开发模式有问题，只注意市场化，没有考虑民生问题，住房保障体系。现在政府开始重视这一点了。

*zrxu4|L$o)G0房地产投资仍是中国投资的“热源”绿色建筑博客+a7\Wb9_0@P
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r0搜房记者：国家统计局网站，刊登了一份最新报告，显示在固定资产投资常年不断攀升的同时，住宅投资额占固定资本形成总额的比重却呈下降趋势，已经从1990年的24.1%，下降为05年的20%，据此，报告认为房地产投资已经不是中国投资增长的“热源”。您怎么看这个问题。

q5c{%n(^~0赵晓：我不完全同意，它为什么要用90年来比较？那时是中国房地产的低谷，项目都下马了，那时候很不正常，用那个数据和目前的数据对比，可能是不正确的。现在是20%，我认为还是很高的，它带动的间接投资还是很大的，比如水泥业，家电业，都会带动起来。我认为房地产投资还是热源，第一是它本身比重大，第二是间接投资大。房地产还是中国的支柱产业，房地产投资还是热源，但房价上涨的最终根源不是房地产，真正的根源是钱太多。

1` {6u(e&i ]O8}/V!fz0钱太多你总得找出路啊，国内本来就有这么多钱，国外又流进来，这些钱就找到了不动产，你要怪就怪房地产的投资回报太高，怪钱太多，不能怪房地产本身。

搜房记者：您对中国现在房地产的经济运行环境怎么看？绿色建筑博客)^6a"H5kfi/R/S

赵晓：我认为我们需求还是很旺的，人民币升值的背景，储蓄搬家，国民收入增长，这些因素都造成了房地产旺盛的需求。而供应又被人为的减少，政策和制度的问题。这就涉及到土地产权的问题，地产政府倾向于减少土地供应，抬高地产，获得高收入

我主张土地私有化绿色建筑博客X(XH}@j

Sd0gjz5g6o L0如果农民的土地，能够还给农民。就必然有大量的土地能够进入市场。绿色建筑博客#y
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g myQ4?0r9T!b0\0搜房记者：就象印度那样吗？，过度的自由，对于中国这么一个大国，您认为合适吗？

赵晓：我认为合适，政府可以平衡。政府正在塑造亲民形象，但根源在于权利分配不平衡。中国获益最大的城市化和工业化，带来巨大的收益，如果农民不能分享这种收益，他们的权利就被剥夺了，我们再去补帖农民，这是毫无意义的。比如我们把人家家都抄了，再送他一个脸盆，这有什么意义呢？所以真正的意义在于从根本的环节理顺，而不是给农民一些小惠。绿色建筑博客JZ7w C+RFF

{3U2?;WR*B0搜房记者：土地私有化给规划与公共建设带来的一些问题，你怎么看？这算不算是代价？

n MMm[lD0赵晓：比如美国，日本，这些发达国家都有一些成熟的例子。公共建设和私人产权之间有一些政策。有一些相应的规则，有一些地政府可以征用，但要做出补偿。也不是政府就完全不能介入了。相比之下，我们的权利是过于集中了，而土地的私有产权的保护显然是过于弱势了。绿色建筑博客 ]{5F4{ GQ|

u9R+sX/z[{0工业土地招牌挂对住宅市场影响很小

搜房记者：工业土地招牌挂了，媒体说这是中国土地改革的重大事件。您觉得会对住宅市场有影响吗？

赵晓：我想，这个影响是有的，但我认为这个影响是间接的。因为他们不是直接构成竞争的，就象两个不同的品种，就象啤酒和水，竞争是非常少的。绿色建筑博客,H/}H_-s0Y0X A(ze

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G9P0搜房记者：工业土地的招牌挂的意义是什么？

赵晓：1、想减少腐败的环节，2、以此来保护国家的土地，免得在招商引资的过程中，以土地的损失为代价来吸引外资。绿色建筑博客Ng-f3Bf4~`n sS