重庆土地储备面面观

导语：土地储备对于房产公司可持续发展的重要性不言而喻。近来，重庆地产业界发生一些变化，其中土地储备数量的变化是其中很具先兆意义的。
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外来地产势力涌入重庆
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w%y*Wx J"wQ1i0前不久，有消息称：重庆地产行业土地储备数量最多的十个企业中，除了本地企业龙湖以外，外来的房地产公司占了9个。紧接着外来地产企业项目的广告在城市的各个角落里出现。这一切似乎都在意味着重庆的地产市场不再是风平浪静。绿色建筑博客"|ti-h8bTA,@f;Y
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外来地产势力的涌入早有先兆。早在举行重庆亚太市长峰会前夕，重庆市政府就作出重大举措——急推18647亩土地，共包括20宗地块，目标直指外地资本。如此大规模地集中供地，在当时的重庆并不多见。绿色建筑博客H#`(}vZd9Vja _

NxT8I-EHHA&Hw0这20宗地块涉及重庆大学城、南岸中央商务区、黄桷垭地块、鸡冠石商住地块、长橡厂等地域，从区域上来看几乎包含大半个重庆主城区。吸引了和记黄埔、保利地产等外来地产大鳄。

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e)I2s*aXMp G0这一举动也被当时重庆地产界理解成：此举可能成为主管部门放松土地管制的信号。其根据是：在05年5月31日，市政府出台通知，要求稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。该通知明确规定，规划主城区500亩以上的土地供应必须报市政府批准后再出让。而在这次集中推荐的20宗地块中，共有7宗超过500亩。绿色建筑博客OR$D|*]8U

6bR0X:t+c|1n}|02006年，在第26届深圳房交会上，重庆市首次迈出家门大规模卖地。这是一个信号。在房交会期间，重庆地产集团参展的数十宗、共2万亩储备土地。重庆市副市长余远牧在接受深港渝等媒体集体采访时表示：希望有实力的沿海品牌企业赴渝投资、发展。
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          深圳市委常委、常务副市长吕锐锋在房交会接受专访时的讲话与余远牧的发言形成回音。“深圳部分开发商看好重庆，愿意到渝投资房地产。目前已有多家开发商在渝设立分公司，未拿地的开发商老总甚至请我出面，要求推荐给重庆市领导。”
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          这些都散发着同一个信号，重庆房产市场将会迎来新的发展契机，外来势力进入重庆市场已是必然趋势。
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*|!v7`"gFX0          外来地产势力进驻的速度和他们办事效率一样高。
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          2007年05月11日，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业两家地产公司联合发布公告，以24.53亿元在重庆市投得坐落在重庆市南岸区杨家山。同时，附近还有一处在建的珊瑚水岸住宅项目也属于这两家公司。至此，长和集团在内地的土地储备随之增加到2100万平方米，位居第二。
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;{|el?0             紧接着，另一地产巨头奥园集团在重庆也展开大动作。2007年6月奥园集团取得重庆市中心总占地面积16万平方米、总建筑面积达70.9万平方米的开发用地。
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j}-H7},O0          外来地产势力在重庆频频甩出“大手笔”只能说明他们看好重庆这个市场。在拿下重庆市中心这块地后，奥园集团有关负责人表示，重庆作为全国人口最多的直辖市、新经济特区，有望成为继珠三角、长三角、东北老工业基地、环渤海经济区之后的中国经济增长第五极，发展前景大，奥园集团对重庆市场非常有信心。这样的看法在很大程度上代表着外来地产势力的观点。绿色建筑博客;cKKu
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          中海地产、招商地产、富力地产、瑞安地产、大连万达等外地大腕的重庆项目在2007年首次相继亮相这一现象就不难理解。绿色建筑博客J$leJ v5`

vk T(s,`0本地地产势力的“出走”
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PE5TQ n0与外来地产势力积极进入重庆市场的举动相比较，重庆本土地产企业显示出截然不同的一面——向外出走。
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P02007年新年刚过，重庆本土三强龙湖、金科、华宇三大房企竞先赶赴成都拿地。而另外超过3家以上的重庆本土品牌也正积极在成都商谈，其中2家已经进入实质性的价格谈判阶段。尽管有报道称：现有金科集团储备的土地可以持续开发3年以上，并且土地储量还要翻番。事实上据业内资深人士透露，金科集团到目前为止在重庆只剩下一块地。绿色建筑博客"\m]!o@;Fw

2_:J&Y~"VJK0龙湖作为重庆本土标志性的地产企业，其土地储备量在重庆也较大，但是其发展势头早已延伸到全国各地。早在2005年年底，北京龙湖就成功竞得总用地约364亩，总价7.04亿北京市顺义区后沙峪乡金泰花园(二期)项目用地的国有土地使用权，随后，立马进军成都市场。2006年，龙湖在和万科、首创等众多优秀企业竞标过程中，以9.25亿元天价竞得成都建设路113.5亩69信箱地块。
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无独有偶，紧随其后金科“出走”无锡，在无锡的城市最中心崇安区拿下两个项目。一个定位于以花园洋房为主打混合部分高层的高档物业，另一个为高档高层物业。另外，据可靠消息称，金科已经成功取得华东一城市2个地块的开发权。绿色建筑博客5W.m/C0v.m&NU

9tc1e@1Z!\9A ~0重庆另外一家知名地产企业华宇在成都也有斩获。华宇以区域“天单价”的710万元/亩取得成都金牛区一块约45亩地块开发权，而地块的价格比起拍的350万元/亩价格高出2倍有余。绿色建筑博客(F3{I i-UW5gVp
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本土知名企业“出走”到外地市场拿“高价地”，成为业界争论的话题。事实上，本土企业“出走”外地更多地是从企业的战略布局出发。绿色建筑博客9j"Aq({p;J;}?
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从重庆目前的土地市场来看，重庆比较好的地块已经越来越少，有资料表明，重庆到2010年总的用地指标是5万公顷，但是到现在已经用去了4.5万公顷以上，所以如果国土资源部不增加重庆用地的指标，未来几年重庆整个的用地量将不得不控制在5000公顷以内，这意味着未来开发商要拿到开发用地显然是越来越难，而更多的是目前已经出让的闲置土地的转手。而在重庆本地企业除龙湖土地储备较大以外，其他不少企业的土地储备都较吃紧，走出去不仅有望缓解土地储备问题，而且让企业的开发点分布更多区域，企业的抗风险能力也会提升。绿色建筑博客q0qu~2oS c9\


ew(W*qc"~ g0华宇的相关负责人在取得成都金牛区土地以后就介绍：拍卖得到的地块，尽管价格高了些，但是其位置十分符合集团拓展西南市场的战略需要，可以说华宇对此是志在必得。绿色建筑博客Y];Z'\J}^
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另外，外地市场的高利润回报也是本土企业外出的一大原因，以成都为例，目前成都二环一带的高层住宅卖上5000元/平方米以上是比较轻松的事，而且还是建面，换算为套内价格接近7000元/平方米，利润相比重庆显然要可观得多。绿色建筑博客]d.E;o-NF7r[

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“保卫重庆”还是群雄并起
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相比龙湖、金科、华宇三大重庆本土知名企业的“出走”战略，更多的重庆地产企业处于一种尴尬的状态——明知外来势力进入重庆是很大的压力，但是找不到更好的出路。
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或许有的企业还抱着侥幸的心态，第一批外地开发商到重庆来还不是灰头土脸地回去了。绿色建筑博客i
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相对于这种侥幸的心理状态，外来地产企业这次进驻重庆显得格外的凌厉。一些业内人士和分析资料显示，第一批外地开发商到重庆来多少有点水土不服，但并不能说第二批外地企业也会如此，理由很简单，这些企业都在房地产行业鼎鼎有名且拥有更强大的技术能力与资金实力，更有丰富的经验化解开发过程中的种种不利因素，这些对于本土开发商而言，都是巨大的挑战。绿色建筑博客"t
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ij$s~*c0?P0而“保卫重庆”是重庆本土企业挥之不去的情节。但是就目前的形势来看，重庆本土企业“保卫重庆”要走的路还很长。对于更多重庆本土的地产企业，如何锻炼好企业、增强实力才是眼下最应该要考虑的事情。