未来90%的开发商会被淘汰

2007年08月13日 10:27   《赢周刊》
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NXaW/ae0　　广东省房协日前发布的研究报告显示，今年上半年广东房价同比增长20％，涨幅首次突破15％。省房协相关负责人认为房价上涨的根本原因是供需失衡。供需失衡的背后，深层原因又是什么？什么导致供需失衡？是前两年的土地供应住宅规划不够？还是结婚潮生育高峰刺激的需求增长？是城市化进程的加速还是周边房价涨幅的刺激？绿色建筑博客$f+@|4n
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Y#T]0m8N0　　以房价为关注点的楼市需要不同的声音。精英地产开辟《地产名家》栏目，邀请活跃在行业一线的开发商、职业经理人深入探讨楼市话题。首期对话的嘉宾是利海集团副总裁莫嵘，作为绿色地产理念的倡导者和践行者，他认为唯有不断创新才能保持企业的核心竞争力。
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6W}.|iU0　　赢周刊记者 蒙晖\文 李小松\图
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*}/v9m#KDm0j0h7K.Q/Rg0　　房价上涨与通胀有关
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%XMEj[V0　　莫嵘：在“风头火势”上，有些东西我们确实不想表态。比如说房价，我说涨也不好，因为有些人会说你们是黑心开发商，希望房价涨，我说跌也不好，因为实际还在涨，没有跌的迹象。绿色建筑博客l1p#P)q7v1\
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　　赢周刊：以广州为核心的珠三角城市富人还是不少，而这个地区的房价又比北京上海低，从这两个角度看，其实很容易理解广州房价为什么还在涨。
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/H&P)U;Sl1A \\0　　莫嵘：其实涨的核心问题是什么，（赢周刊：是需求影响，供不应求吗？）是通货膨胀。绿色建筑博客zQ-j N0u~
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　　赢周刊：CPI只涨了三四个百分点，但房价涨得很厉害。绿色建筑博客Y?'D0l3`4x#o/U

o}4J3wJ k9nD0　　莫嵘：猪肉已经翻一番了，什么都在涨。核心的问题就是通货膨胀。这个东西我们不好说，但是从经济学的角度看，通货膨胀就决定了什么东西都在涨。说资金流动性泛滥，供不应求等等解释，其实归根结底根本原因还是通货膨胀，通货膨胀是连经济学家都不能根本解决的问题。90年代的通货膨胀是靠利率上涨，最高利率几乎达到20％来调控的，现在利率只有3％，90年代的保本付息国债达到30％。对通货膨胀的压制，就形成90年代几年的软着陆，通货膨胀这一世界性难题，调控的艺术性需要很高。绿色建筑博客HudUR!r0k$T gy

-m}6UkBQ)t0　　赢周刊：那过去的经验对现在有何帮助？绿色建筑博客 J"q`2iSw;C\

|[jD:SNg7Z0　　莫嵘：这是一个很大的问题，哈佛的经济学家也不知道怎么办。过早的退出也是失败。通货膨胀有一个拐点，通货膨胀爆裂，但是过早退出会导致财富的缩水。就比如你100万买的房子，涨到200万的时候，你抛掉，当泡沫破裂的时候，也许是房子涨到300万的时候。泡沫爆裂前的一瞬间，就是财富最安全的时候。
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%y.}1B#I5u$^? `0　　方便面的价格已经涨了20％了，买方便面也是囤积，买房子也是囤积，房子是相对容易保值的财物。绿色建筑博客V$\J%`$aA&F~{

6G~#lz}zY$W-H0　　赢周刊：那您觉得这个跟人民币的升值或者我们购买力的贬值有没有必然的联系？
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　　莫嵘：中国加入了世界性的经济圈，人民币升值跟通货膨胀同时存在，所以现在的难题比90年代初要大得多。90年代初我们还是一个相对封闭的经济体，但是现在政府面临着人民币升值和通货膨胀的双重压力。为什么房价涨，其实房价还会涨，房价涨是解决流动性资金过剩的最好方式之一。钱太多了，需要去消化它。房子是其中一个重要品种，在国内消化掉。
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　　赢周刊：买房是比买股更好的解决流动性资金过剩的方式吗？
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wz4G Q4}a,e7pd%d0　　莫嵘：股市也是解决流动性资金过剩的一个方式，我是这么理解的。在通货膨胀的情况下，房价还是必然会涨的。通胀也是今年才凸显的，泡沫不会那么快破裂，但是谁也说不准什么时候泡沫会破裂。绿色建筑博客$b]^i)@D
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　　当然，解决流动性资金过剩的方式很多，但政府需要关注解决中低收入者的日常生活和住房问题，包括向他们提供经济性适用房、廉租房等。这与商品房的概念是不一样的。
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7Dp`?Os0　　高价拿地也要考虑风险绿色建筑博客 Q]#b~K J.N

-gB VqOg6W0　　赢周刊：有研究机构说“中国地产还要火30年”，有开发商说“房价还要涨10年”，对此，您怎么看？您觉得当前的房地产面临什么样的机遇与风险？
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　　莫嵘：房价还能不能涨10年，这个问题很难说。房地产目前遇到的调控政策也比较多，房地产的机遇与风险，这个问题太大了，不好说。绿色建筑博客pT9_;GF5b5l6yR"R
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　　赢周刊：土地拍卖似乎有垄断的趋势，基本上最后都是大的上市的开发商拿到土地，您如何看待这样的现象？利海在最近广州的土地拍卖中也没有斩获。
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　　莫嵘：对，现在土地拍卖基本上都是大开发商最后拿到土地。地价越来越高。这几次拍卖我们都参加了，但是价格太高，最后我们拿不到土地。这没办法。大开发商高价拿地也有风险，并不是说高地价最后一定可以被高房价消化。
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{#``-^#^y0　　经济学里面有句话，“土地是财富之母，资本是财富之父”。土地与资本结合，通过“人才与制度”，才能创造财富。绿色建筑博客B:fd`-K+B8d
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　　拍卖并不是必然导致高地价。10年前也有拍卖，六七年前广州楼价很低，珠江新城的地块2400元/平方米都没人要。但现在不一样了。拍卖的高地价虽然会对楼价有一定影响，但并不是就决定了必然是高楼价。绿色建筑博客)VI0Gvhk

4c6CMW6}"z!D8Bo0　　赢周刊：房地产行业的竞争越来越激烈了。
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gQ?)Jo0　　莫嵘：90年代初，广州有2000多家房企，发展到现在，主流的房地产商就有 20多家。90％的房地产商都出局了。广州的房地产经过市场化运作，越来越成熟，竞争激烈。说中国房地产的“火”，实际上是指“形势”，目前经济有过热的现象，就表现为“火”，但是成熟的市场有市场的法则，房企最终会回到90％的地产商被淘汰的局面。绿色建筑博客
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d*OeP ]d0　　产品创新才是核心竞争力
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!xd'f$c#H2e7E0|N0　　赢周刊：利海在广州还有土地储备吗？绿色建筑博客1vM%R6h0q4Xj
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　　莫嵘：利海在广州目前基本上没有什么地块了。利海在河南雁鸣湖景区有近5万亩的土地开发，另外，在长沙、南宁和天津都有项目。广州还是总部。
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　　赢周刊：雁鸣湖的项目是做旅游地产吧？利海未来要向旅游地产或商业项目发展吗？绿色建筑博客 u`&rj;K$b#N]a7A
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　　莫嵘：无论是做旅游地产还是商业地产，什么业态不重要，关键是不断地研究和学习。未来利海的发展会以项目为基准，省会级城市都会考虑。绿色建筑博客}*Kq)k'm|*^T.yH

"m#o!v4Km1o,C2F0　　赢周刊：您眼中利海的核心竞争力是什么？
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　　莫嵘：创新。不断创新的产品是利海的核心竞争力，另外还有不断完善的服务。利海人有创新的精神，不受条条框框的限制。比如说利海在南宁的项目，是商业地产项目，利海之前并没有开发商业地产的经验，但是从拿地到开工，用了不到半年的时间，我们规划了广西最大的商业中心。我们请教各方面的专家，但是并不是全盘照搬，我们会综合，有自己的分析。
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　　赢周刊：能不能谈谈你们上市的情况。据了解，很多开发商都考虑到香港上市，比如奥园、光大、时代等等。
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　　莫嵘：这个我们从来没有在媒体上正式公开过，只能说在进程之中，还没有具体到招股的时间，肯定至少要到明年了，光大应该比我们快一点。会考虑在香港上市，我们很幸运，得到了政策的许可，还有一些打算上市的企业，因为政策变了，没有通过那道门槛。
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　　成功是天时地利人和绿色建筑博客 [#B#XX\*e(kV{

4B/A+{(K6Z2cZM.V O&l0　　赢周刊：从建筑学毕业科班出身到进入企业，短短几年间成为利海的“年轻掌门人”，有什么成功的经验可以分享？取得成功最关键的因素是什么？
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　　莫嵘：成功不敢说，有些收获和心得。我个人认为，做事情要有创新精神，要独立思考。不迷信权威和受条条框框的限制。做项目的时候不断地学习总结，前期进行充分的调研，博采各方意见。绿色建筑博客#U+n5b NK S#D'W
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　　房价问题之不可说
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　　“老莫”是熟识的朋友和下属对这位利海年轻掌门人亲切的称呼。他个子不高，修得很短的板寸头显得年轻而有精神。习惯带副眼镜，透露出善于学习和研究的书卷气。华南理工大学建筑学院硕士毕业的莫嵘在工作中仍然保持着喜欢充分调研，博采众长然后做出自己判断的作风。绿色建筑博客C?4`'u'E%J
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　　不喜欢谈个人，更愿意多谈企业。时有惊人之语却不张狂，坦诚，同时又有分寸。绿色建筑博客gs?F/MO6X%\Pj/R#J/h

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Iuc0　　访谈一开始，莫总强调了作为开发商，房价问题之不可说。也难怪，房价问题敏感，涉及多方利益，说真话并不讨好，说假话会误导消费者，不说又总是被追问。记得去年国六条，国15条细则相继出台，在博鳌的一次行业年会上，潘石屹作了题为《推动房地产发展的力量是民族的伟大复兴》的演讲，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松形容彼时的潘石屹就像“受了惊吓的小孩”，“一个谨慎的小孩，一个试图以聪明的方式讲真话的小孩”。“好比他以前会直接说，皇帝没穿衣服。而今天他的说法是，皇帝的衣服很透明。”
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f6u7p-H dQ0　　一年过去了，听到莫总的谈话与叮嘱，再次想到了那时的潘石屹。宏调依旧，房价仍涨。房价问题从“众矢之的”到“说不清道不明”再到开发商不愿多谈，市场已经不是政策下的简单博弈，而解决房价上涨过快问题的关键仍有待形成共识。营造健康的市场环境，需要每个人都来做那个聪明地说真话的孩子。