李文杰：香港模式在内地如何成功的复制

2007年，是中国房地产行业与资本市场全面对接的一年。万科、保利、富力、招商，纷纷实现了股票增发，碧桂园、远洋地产、SOHO中国、中国奥园地产等也成功登录香港联交所。上市已经成为各大开发商最主要的融资方式；2007年，也是中国房地产行业游戏规则全面改写的一年。携资本的力量，众多上市房地产公司在全国掀起了拿地狂潮，面对不断刷新的地王记录，面对咄咄逼人的地产资本大鳄，如何成为市场赢家，使企业迅速成长壮大？搜房网特别在第四届香港·中国国际地产周启动之际举办“资本赢家——中国房地产企业融资发展趋势论坛”，与众多业内人士共同探索企业融资成功之道。绿色建筑博客uvo s |5?2f%D
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v,V:m/V4n|0以下是中原地产华北区董事总经理李文杰先生的主题演讲绿色建筑博客r%vNi9D2u

$U0p4Nh'N9U^0各位来宾大家下午好，受主办方的邀请我带了一些资料跟大家共同分享一下。因为大家可能比较清楚，最近房地产领域的资本市场非常活跃。受到我们一些政策的影响，资本市场的活跃，很多开发商都是透过走香港融资市场来进行融资的。所以在今天这个主题下，我给大家简单讲一下和我们这个主题有关系的一些可借鉴的地方。绿色建筑博客4`*T3V P+b;xH

我的题目是香港房地产在内地成功复制，我想这个题目更确切的应该是香港模式在内地如何成功的复制。内地和香港在非常多的领域中不同，比如说法律、市场、消费的成熟度，也包括资本市场的监管方面。我们看一下最近的香港房地产市场发生了什么？从这张PPT可以看到97年香港的房价是最高的，就是97年亚洲金融危机之前达到顶峰。最近一个月香港的房地产市场还是非常好的，中原在香港的收入也创造了记录，是6个亿。他创了记录之后，10月份比9月份有非常本质的区别，我们业绩翻倍意味着香港市场的成交量也翻了一倍。绿色建筑博客 YC9D C:M'n

N+KejM*Rz9s0虽然现在的市场非常好，我们也看出06年到目前10月份为止，我们看到香港市场就恢复到97年亚洲金融危机的60%，豪宅的部分比较接近97年的水平，高档房平均的水平还是在60%左右。我们可以看到中国内地对于一些非常好的地段、稀缺的物业，高品质的房地产开发领域，它的住房保值和投资功能的效果是非常明显的，我们从香港市场这么多年的发展可以看出来。绿色建筑博客H5S\&sRi(n/QU

我们再简单看一下对比的关系。在价格最高的时候，是因为在当时的供应是比较偏低的，因为当时香港因为说要推出非常多的市场供应，造成了当年的供应量偏低。在97年的时候市场价格非常高，是和整个的政策有关系的。我们看一下按揭的利率，在最高点香港按揭利率我们可以看出来是达到了15%还要多，这个时间比较长。最近高的时候最优惠的利率也达到了接近10%，所以很多人认为在中国内地经过多次加息之后，市场上的利率处于一个较高的水平。我们看利率的高低完全受市场的供求关系来决定，供求矛盾比较突出的时候，香港市场上利率超过10%，同时还是有客户可以接受的。也就表明利率并不是作为调整市场上房地产价格的一个非常主要的工具，而是一个次要的工具。

这个按揭的负担，也就是说从市场上来讲，我们自己除了配合市场股票的价格走势有一个按揭负担，对购买人来讲，按揭占他总收入的比重。我们看出在97年之前每个家庭他在按揭的过程中，在他所有的收入当中占的比重还是比较高的。从97年之后总体的负担、消费是比较理性的，占到了比较低的水平。绿色建筑博客B$p q,q9fSSl

:B?wCm u0这个是在市场上的交易指数。一般来讲我想很多香港的发展商，在香港本地的发展他们都是按照投资不同物业来做不同的决定。一般他们的投资回报是有不同的算法，比如说像每年的租金收入，算租金的这种回报。近几年从发展商的角度来讲，由于相当大一部分发展商他们持有的物业，在自身投入房地产领域的比重不断的增加，所以我们看出住宅市场的回报相对比较稳定，近几年变化不是非常大。和相关几个指标来讲，基本上走的趋势还是一致的。

回报率的变化就比较大，不同的曲线反映了不同的板块。比如说和写字楼有关系的甲级写字楼的回报，乙级写字楼的回报，还有一些工厂、店面的回报，这个回报率都是有比较大差异的。

下面我重点讲一下，发展商在物业投资方面和融资市场在投资方面多元化的策略以及转型。我们可以看一下长江，长江我们做一个分析，不同颜色代表每年度在不同物业板块上投资的组合。近几年可以看出，总体上灰色的部分的比重不断的在增加，灰色部分一部分是住宅一部分是商业的公建。这两个随着近期市场价格的总体回升，以及在金融风暴之后恢复期房地产市场的重新洗牌，还有一些大的房地产开发商他们的趋向也发生了变化。这个是投资的比重，可以看到在酒店和商业类的投资比重在逐渐的增加。

这是另外一个大的发展商新鸿基，他在香港从事比较高档的产品发展，在住宅领域主要是做一些豪宅，在公建领域主要是做一些大型的甲级写字楼。近几年出租物业的比重是在增加，出社物业的比重是在降低。就是随着市场不断的转好，更多的发展商由于受到公司收益的限制，由于市场的影响，他把长期持有物业获得长期稳定的回报来作为自己的规划。这是他不同物业所占的比重。这是他已经完成建筑的各种出租物业的比例，随着时间的不同他也发生了一些变化，但是总的比例上还是比较接近的。绿色建筑博客 Yh'\Os%ar*B

这个是香港置地，也是一个比较大的公司，在北京和全国的发展最近也比较快。他们所从事的物业也是以高端的公寓、高端的豪宅为主。

这个可以看一下我们最近在内地发展，在北京一两年新进入这个市场当中的太古地产。太古地产在香港做了不少的大型商业商场，可以看出他的比重当中商业的比重是非常高的。而且近几年发展物业出租出售的整体比例，整体出租的比例要大于出售的比例，而且是处于逐年上涨的趋势。绿色建筑博客 s:]QN&EmR0R(\\#H

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N0新港的发展商不但是在香港本地发展，他们也有全球发展的策略。我们看一下这个是在其他地区的发展，香港发展是中间蓝色的曲线，中国内地的发展是上面粉色的曲线，世界其他地区是下面黄色的曲线。所以可以看出香港的发展商，特别是在金融危机以后看到了中国内地的发展速度，在2005年在中国整体发展物业的面积是最高的，而且是大大高于在海外、在香港本地的发展步伐。这个是每年在香港和中国内地投资物业的比例，总体上这个比例是内地和香港比较接近了。绿色建筑博客_lW#^"Sw

太古每年物业占的比重，在美国、中国香港、中国内地，投资类、销售类的物业所占的比重。太古也是在每年业务总体上，我们可以看出它的趋势，虽然总体上来讲它每年在香港投资物业还是最高的，但是总体上来讲其他销售类的物业和境外的物业，也在他的业务中保持一定的比例。绿色建筑博客R |BE \*go

w}O(c8uq J&`+p0这个是鸿基在各年的变化，他在各年上来讲投资物业的比重也是最高的，这个是上面粉色的曲线，下面是在中国内地新落成的，在中国内地新落成的建筑是中间蓝色的曲线。这个是香港置业在全球发展的策略，我们也作出了它的比例分布。绿色建筑博客\d;n0~T ce

我们做一个小结，香港的发展商在香港市区发展用地的面积是比较紧张的，大的开发商在香港以外的地区和国家都有开拓新的业务。在香港销售的物业是减产，整体是下降的。有实力的开发商是向海外拓展市场，这个也是香港发展商比较流行的趋势。在香港本地的发展商一方面是出租物业，保持持有，这也是他的一个发展方向。绿色建筑博客5_BL:j/c6]
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&dvV;UhN{q6Y0这个是鸿基公司的投资组成，他的投资组成也是多元化的，除了房地产以外，酒店还有其他的一些投资在他们的投资中也占比较重要的位置。这个是每项业务对香港公司盈利的贡献，粉色的部分在整个盈利过程中是占最高的比重，包括新建的商品房和经营、出租的。其他的业务在这几家房地产公司中所占的比重都是不高的。这个是和记黄埔整个的价值，包括网站、基建还有其他一些板块的投资。这个是香港房地产企业他的比例，在各项板块在他整体公司盈利过程中占的比例。这个是新鸿基础，它不同的物业板块在他集团所占的比重，可以看到收入的比重。

我们做一个小结，每个企业都可以通过开拓不同的业务，来分散企业的风险，为企业带来稳定的收入。不同企业都会积极拓展其他的业务，如太古发展航空业务及和发展零售业务。开发商一方面要维持稳定的收益，维持稳定的市场盈利率，同时还要开展新的业务，向海外扩展，我想这个是香港房地产企业总体的发展方向。

香港大的开发商在向海外扩展，建立自身盈利水平的情况下，也可以把他们的融资方法做一个简单的介绍。这个是长江实业他的融资也包括几个方面，他每年融资的比例不同集团的比例，可以看出包括银行贷款、少数股东注资，还有银行的借款，这个方式都是有的。

其实透过上面的介绍，大家可能对这些发展商有一个很简单的认识，可能比较浅。但是可以看出透过这些介绍，现在在内地很多的融资渠道，我觉得现在和香港这样的金融中心的融资渠道已经比较接近，甚至有些规模我认为在发行方面和渠道方面更为顺畅。所以目前里讲，我想很多在开发商一改过去在内地市场的融资渠道窄的情况。我想未来开发商在内地的融资渠道，包括通过香港走向国际市场的渠道会更多。谢谢大家！