金地集团板桥大方村地块考察报告

绿色建筑博客?
A6[6D3MX1~ M

板桥新城的建设是南京主城南扩的重要内容。根据总体规划，板桥新城总占地60．5平方公里，北到秦淮新河，东抵宁马高速，西达长江，南临江宁河。定位为都市发展区内的综合性工业城镇，预计在2010年实现入住人口12万，远景人口规模35万。板桥新城分成3大组团开发，其中西南组团为以205国道西南片为主的宝钢集团和雨花开发区，规划建设面积约25平方公里；“绿色南京”组团位于三桥两侧，重点是北片的“绿色南京”人居森林公园，约10平方公里；东北组团规划建设面积为25平方公里，主要包括以205国道东北片为主的生活居住区和商业配套区。雨花台区板桥街道办事处大方村地块属于其中的西南组团。
GN VQwb5@9S0绿色建筑博客 A8{A|,OD3W`~R
　　8月10日，在南京市国土拍卖现场，在富力、仁恒地产、复地、雅居乐等11家地产巨头的拼抢下，金地集团花了22.5亿元拿下了板桥街道办事处大方村地块，这块地的起拍价是5.7亿，最后成交价竟然翻了近四倍，楼面地价达到了2185元/平米。这块地总价仅次于2006年年底仁恒集团拿下的河西地王24.05亿,是南京土地出让史上总价第二高价的地块。据业内估计，按照2185元/平方米楼面地价计算，加上开发等各项综合成本，成本价就将在5000元/平方米左右。而加上金地的品牌价值，今后该项目房价预计会达到7000元/平方米。为了一睹这块地的风采，记者近日来到板桥大方村踩盘。绿色建筑博客:Q$[*E(Th\Y,RT
绿色建筑博客8Kfn0U)o0@ W
　　 这幅地块位于雨花台区板桥街道办事处的大方村，位于宁马高速公路的西北侧，东接石闸湖，根据土地规划，扣除掉规划道路、绿化及教育用地，这块地的实际出让面积为46.8万平方米。之前的拍卖公告上显示，这幅住宅用地被分为A、B两部分，两部分除了面积不同以外，其他规划要点完全一样——容积率均为2.2，建筑密度为25%，建筑高度在100米以内，绿地率为35%。楼盘里必须配建社区中心、菜市场、学校等生活及教育配套设施。
GW;aM Scb9UR s0绿色建筑博客i!cZC$h S-c+tV7v$\*S
　　现场看到的大方村地块, 整体呈长方形,土地交易刚刚结束，开发商目前还没有动工做基础施工,依旧还是一副原生态的样子，地块里有半人高的杂草，高高低低的大土堆，站在土堆上能看到东南方向的宁马高速公路。在地块中间有一条约2米宽的小路，斜穿整个项目，将地块分成两大块，路的北侧面积较小，有一片水塘，水塘里面有农民正在捞水草，周围还有一些水田，路的右边面积较大，均为高低不平的土堆。
F\JK#n];S0
zR5Im&ZN}/X0　　再看地块四周，栽种一些树苗，此外还有一些高压线塔，远一点的地方有一些2层楼的房子，应该是周边村子里的人自行搭建的住宅.再远处就是连绵起伏的小山丘，将整个地块包围起来。从整个规划来看，这个地块位于板桥新城的核心区域，但是从地势来看，地块西北边紧邻宁马高速，北侧是老的居住区和宁芜铁路，应该没有什么发展空间，最大的可能是，板桥新城由这个项目开始，沿宁马高速向西、向南进行长期的开发。绿色建筑博客 nU_.lU
_H|-Dg

4nz+Ra"I_0　　从交通方面来看，金地大方村地块的西边有一个建设中的环岛，和环岛相连的有三条路，西北方向通往宁马高速公路，南侧通往谷里，北边是宁谷路。目前还没有任何公交路线通往市区，交通用极其不方便来形容一点不为过，通到南京市区的路只有两条，一条是宁谷路，但是这条路路面很窄，坑洼泥泞不是很平整，最宽的地方也只容的下2辆车通过，窄的地方仅容的下1辆车。还有一条是地块西北边的宁马高速公路，但是有收费站，记者当时询问了收费站的工作人员，通过这里小车需交纳10元，面包车是12元，3-5吨的货车是15元。但是地块的西侧和北侧都是较为宽敞的新建大道，均为双向四车道，路崖都已经做好，基本上是效仿河西大道的样式，可见当地政府对此处的建设还是相当重视的，房子未盖道路先行。但是目前，这两条大道都还是断头路。不能连接到外边的干线公路，但未来是应该会进行连接，但这就涉及到较长一段时间的道路建设了。
9p:_(Erq'QBl3k0绿色建筑博客!],q_5??va
　　金地大方村地块的周边配套目前看来都较为简陋，项目旁边有一个设备厂，有一些基础配套，有板桥社区中心医院，一个菜场，还有板桥中学，一家华联超市。除此之外，沿街还有一些简陋的商铺。其余都是低矮的平房，外墙极其破旧，商铺类似80年代的百货商店，木质陈旧的柜台，木板制的店门。所有建筑中，我们看到的唯一一幢稍微新一点的建筑物就是板桥社区医院和板桥中学。医院外围有一个大院子，里面是一幢三层高的小楼。板桥中学规模较大，沿着路边往里面看，大约有三到四幢建筑物，均为三层楼，和路另外一边的平房形成鲜明的对比。我们粗略算了下，从项目地块到医院，学校大约有1.4公里的距离。未来几年之内，这两座配套设施将是这个小区住房主要的教育医疗方面的依靠。绿色建筑博客L!c#X3Go'~.y.S4i

%pYE*FEKN0　　我们在离开金地地块的时候，注意到在宁谷路和205国道的接口处，有两个小区，一个叫板桥新村，一个叫向阳雅居。向阳雅居是一个新盘，去售楼处问了下，这里的新房大约2300－2400元/平方米，属于集体土地，没有产权，只针对本地的拆迁户。同时，我们也询问了同为集体土地性质的板桥新村的住户，据他们称，这里的二手房价不到3000元/平方米，而且几乎没有什么成交。
(Kz9Y
@+h}EY0
E'mmqq3\KC0　　返回途中，我们注意了一下里程和时间，从宁谷路驶上205国道，再经过西善桥，途经小行地铁站，地铁小行站距离大方村项目约有12.5公里，然后再经赛虹桥到新街口，总路程约21公里，单程行车所用时间大约四十来分钟。
pfa-L&Z#n0绿色建筑博客kv-j d%g
　　据我们所知，距离新街口约7公里的银城东苑，现在的均价已经达到9000元/平方米。而距离新街口超过20公里的大方村项目的预计价格会达到7000元/平方米，如果不考虑今后可能会上涨的房价，按照路程距离和房价的比例关系来看，对大方村地块的预计价格是不是显得有些高了呢？绿色建筑博客^ MNYBN%qmQ"U