中国地产政策市—地产营销三层次“事、市、势”

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+GqY+[-f6d|'R}%mt0　　“危楼”高百尺,手可摘星辰,不敢高声语,恐惊” 天上人”。绿色建筑博客t6t3S,j\j7h

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　　主席时代:全国一盘棋,平衡式发展模式!

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　　小平时代:两手都要硬,5个经济特区,14个沿海开发城市!绿色建筑博客"u(R N yF2`

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　　***时代:多极化发展,西部大开发!

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Cwz|}M/W0　　锦涛时代:和谐时代,振兴东北!

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,RP*oTjF0　　可以说:中国经济是个政策经济,房地产市场是个典型的政策市场!了解党的方针政策是打开疑难问题的一把金钥匙!

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%aK5m_1RyDs0　　地产营销三层次-” 事、市、势”绿色建筑博客sE'|-A)rT0|x

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　　房地产营销简单划分包含三个层次：一者做事；二者做市；三者做势。

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　　做事者，重在执行。或销售，或广告，或简单策划，属于营销的基础性工作，重点在于就事论事、就事行事。在房地产发展的初级阶段，尤其是卖方市场时期，做事，认真负责的执行，不需要太多的策略，就会实现销售预期目的。而这个层次的营销从某些角度来讲，或者不能称之为真正的营销。

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　　“做事”作为初级营销如今已经得到了长足发展，最为突出地一点，就是“做事”已成为评判一个优秀营销人员和楼盘营销水平最有力的标准，这也就是我们常说的执行力。绿色建筑博客o@ij-[

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e0　　做市者，策略为重。除了良好的执行力之外，尚需以经验、技巧和创新为核心的策划力。“做市”与消费者市场的研究不无关系，从营销层面来讲：这一层次的营销需要挖掘、归纳项目卖点，寻找、定位、开拓目标市场，并运用较为适合的营销手段，在项目开发过程的某个阶段内实现阶段性营销目标。

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　　众多纷杂的策划表现已经很难让人明显区分每个项目的特质和形象了。整个楼市的营销层次处于“做市”态而停滞不前：同质化的楼盘产品，同质化的楼盘语言，甚至同质化的楼盘策划，你方唱罢我登台，市场乱而无序；消费者对楼市的营销方式味同嚼蜡，消费市场主题“选择”重于“吸引”，更无论“归属”感了。

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　　这是一个比服务，拼实力的时代，需要用注意力对项目运作进行支撑（这一点非常重要），通过策划和创新能力去“做市”，提高市场注意力，引导市场消费尤显重要。绿色建筑博客P@Q3V&i9Y3aW8a

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　　做势者，善谋勤思。地产营销不能仅仅停留在引导市场消费或者创造市场及消费空间，还需要谋划如何利用企业或团队的力量，去整合社会资源，制定企业或者项目全局性战略思想；如何围绕项目定位、产品规划、户型设计、园林景观、规划设计、营销宣传、公关活动、媒体炒作等依次展开，引爆市场。

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　　做势者，要善于“造势”，更要善于“借势”，并能在“势”成之后，善于“维势”，使项目运作能“大势所趋”，迅速实现产品销售，并达到预期品牌宣传目标。绿色建筑博客z3j3I:w!U:i1VU

*V5vHM{0　　“做势”营销，谋者胜

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,LRi/Oi^d0　　兵法云：上兵伐谋，伐交次之，再次伐兵；又有三军对垒，谋者胜之说。“做势”营销之道，重在谋划，需要站得高，看得远，从城市、企业的发展层面上进行全局性思考，从战略的角度去分析、研究、探讨、制定全盘营销思想和模式；“做势”营销的过程，就是一项高强度、高密度的综合性整合营销行为。绿色建筑博客9O;q_/n5[v9pA(s#i

8x,~/R|cM0　　“造势”：势在必行。纵观历史，但凡起大事者，多数都深谙“虚造声势”之道，以此俘获人心，并在“势”成之后，方举大事。古今历史长河，上从开国君王，下到农民起义；从刘邦到孙中山，从陈胜到洪秀全，无不造势为先，势在必行。房地产营销精英当然也深谙此道，“新地产运动”成就了王石和万科；“SOHO”“潘石屹”让一个楼盘概念和一个人享誉全中国。放眼来看，其实“造势运动”其实早已风行整个地产界。绿色建筑博客t;b5q*kZ5e7q0N6m

-[4u'\2m*^#QuL0　　地产项目前期营销造势，旨在通过多次的造势蓄势，在项目尚未入市的情况下，达到一定的市场认知度和认可度，当“势在必行”之状态下，借开盘之机释放所蓄之市场能量水漫三军，实现“一鼓作气”的销售效果和“一战成名”的品牌宣传效果。绿色建筑博客+\p3qYz HX h!Y0`;~

.YC*?PcTn!p)z0　　造势，需要有敢为天下先的勇气，敢想敢做的胆略和触类旁通的智慧，善于创造性思考，依靠各种各样的策略创新，最大限度的抓住市场，吸引众多目标消费者的眼球，使项目成为市场关注的焦点。绿色建筑博客8C n6c~,zSJ;lB;`?*Y

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　　“借势”：势在人为。借势的道理其实我们很早就从小学生的课本里学到了：“狐假虎威”的故事。但这种借势也只是最简单的借势之道，我要讲的房地产营销“借势”之道，其中应该包含了更多的合作、多赢、创新、提升、互动、团队、优势互补等思想。“复合式地产”是地产营销借势的经典之作，“体育地产”、“旅游地产”、“文化地产”等等“1+1”式，“2+1”式，甚至“3+1”式，现在的房地产营销已经发展到多个产业复合运作的阶段，有些地产项目已不仅仅是纯粹房地产的运作了。而这个层面的地产营销就进入了一个前所未有的广阔天地了：地产与媒体联合、地产与餐饮业结合、地产与城市经营挂钩┅┅林林总总，不一而论。绿色建筑博客resi v n

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　　地产营销战略的实施，已经突破了陈旧思维的樊笼，冲向自由的天地，借势运作案例更是数不胜数：深圳碧海云天项目邀请“克林顿访华”、华侨城波托菲诺促成中、意深层文化交流、百仕达红树西岸中国楼市最大的“美人计”、保利城国宝展┅┅这些项目都是通过借助社会原有资源进行再度资源整合，获得创新、创奇，制造新闻事件，引起社会关注，实现高效传播楼盘产品信息的目的。

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　　中国些二线地区地产营销尚未发展，至今很多项目的营销还停留在完全市场竞争的层面。尤其是一些位置较偏的地产项目，很有必要进行“联合”营销、推广，以扩大区域地段影响力，增强区域市场的竞争力，吸引更多目标消费者来置业，而不是在现有的小市场内进行残酷的竞争，形成区域资源内耗。众人拾柴火焰高，只有彼此借势，站在更高的层面上去思考营销，依靠各项目的优势，最终实现共赢。

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.S5efyM?{F1{"KS0　　“维势”：大势所趋。在资本快速循环，项目层出不穷的地产行业，一个有效的营销模式和思路很容易被模仿和复制。一个大盘要做的，就是如何借用一期、二期的市场效应使三期、四期甚至以后其他开发项目都能借势而成。现在更多的地产企业利用自身企业或产品品牌来来实现后期开发便是这个道理。但是，创业易守成难，百年品牌的塑造更是难上加难。长江之所以所以能以磅礴之势一泻千里，一方面源于千百条河水汇流；一方面也在于“长江后浪推前浪，一浪更比一浪强”。绿色建筑博客l^%AzGQ JLO8S

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　　某些项目地产营销“维势”方面做的不是很好，很多地产项目在前期大力投入之后，并取得相对不错的销售业绩和品牌效应之后，很多项目的营销推广就停止了，多数都在凭借前期的市场效应来实现随后的销售。但是，这是一个不乏大盘的地产市场，每个项目随时都有湮没于其他项目声势之重的可能。

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,V+kef2O8j0　　因此，无论项目在前期运作，还是开盘之后，甚至业主入住后，都需要随时保证项目和品牌在市场上的知名度和热度。这一点上，我们需要向文艺界的一些大牌明星学习。绿色建筑博客6yu&XQ.AE'l

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  结语：地产营销，“势”在必行的表现主要是通过“活动营销”来实现的。即是通过精心策划的具有鲜明主题、能够引起轰动效应的、具有强烈新闻价值的一个单一的、或是系列组合的营销活动，达到有效的品牌传播和销售促进。绿色建筑博客UF+n!{$N%sND

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　　“做势”营销，不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销、情景营销基础之上的全新营销模式。可以预见的是，作为一个新的行销模式和观点，“做势”营销必将在未来贯穿每个房地产开发全过程。

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　　可以说:中国经济是个政策经济,房地产市场是个典型的政策市场!了解党的方针政策是打开疑难问题的一把金钥匙!以上几个方面的工作都需要抓住一条主线,那就是掌握党的方针政策.往往可以收到事半功倍的效果.绿色建筑博客-vK*Er_bf