花开花谢又一春——东京住宅市场发展一瞥

    在笔者刚到日本留学的时候，整个日本还处在“失去的十年”的巨大痛苦中，经济萎靡不振，对于引发日本经济泡沫的房地产业，人们更是谈虎色变。随着日本政府，尤其是小泉内阁一系列改革措施的出台，日本经济开始缓慢复苏；与此同时，房地产业也开始逐步“由寒变暖”，虽然有时也有几分“倒春寒”，但似乎走向“春天”的步伐越来越坚定。

经济腾飞，住宅价格独步世界

   二战后的日本满目疮痍、百废待兴，但由于有雄厚的工业基础、完善的技术储备以及丰富的人力资源，加之美国的大力扶持，日本经济迅速走上腾飞之路。特别是20世纪60年代初，由于举办奥运会，日本经济更像是被打了一针兴奋剂，被称为“东京奥林匹克景气”。借助于奥运会的宣传和展示，日本在世界上树立了崭新的形象——一些产品，如精工和西铁城，从此走向世界，成为世界名牌，日本也从此跨入了经济强国的行列。

   随后的20年间，日本经济依然保持了强劲和旺盛的增长势头，牢牢占据了世界第二经济强国的宝座，创造了经济腾飞的神话。伴随着经济的快速发展，日本，特别是东京的住宅价格快速攀升。到20世纪80年代末，日本地价总值与名义GDP的比值突破400%，甚至达到550%，东京的商业用地价格在短短4、5年间上涨了3.4倍，住宅用地价格上涨了2.5倍，如位于东京商业中心的银座4丁目，其地价暴涨到1.2亿日元/坪（相当于3.3平方米）。整个日本的土地总值达到美国的2倍，仅东京市中心的千代田区，其土地总值就与整个加拿大的土地总值相等。

   东京住宅价格的快速增长吸引了更多的投机者，利用迅速上扬的股票帐面利润投资住宅市场，进一步促使房价的飙升，也带动了东京所有商品价格的急剧攀升。许多生活在东京市中心的日本人开始吃不消了，他们望楼兴叹，不得不搬出市区，到市郊或者是外地居住，东京都心的居住人口开始减少。

泡沫破裂，住宅价格陷入低谷

   天下没有不散的宴席，经济增长也是一样，不可能总是高速增长。在20世纪90年代初，日本经济已经是风声鹤唳，但日本政府依然采取了错误的经济政策，导致日本经济告别辉煌，陷入“失去的十年”。由于欧美经济强国的胁迫，1985年广场协议后，日元对美元的汇率在短短一年间上涨了一倍，致使日本的对外出口快速降低。日本政府为了刺激国内消费，连续五次降低利息、放松银根，每年新增货币供应量超过10%，造成市场上资金极其充沛。但这些多余的资金并没有像日本政府设想的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和见效的楼市和股市，引起楼市股市价格双双飙升。此外，在资金泛滥的情况下，本应收紧的信贷却进一步放松，为楼市股市的上涨推波助澜。在东京交易所上市的日本最大的12家银行向房地产市场放贷总计50兆亿日元，达到贷款总额的四分之一，为日本楼市泡沫提供了源源不断的能量。

   为了应付这种窘境，从1989年开始，日本中央银行开始不断加大升息的力度，到1990年，股市开始暴跌。在股市泡沫破碎的同时，楼市的泡沫也被挤破。大量投资者开始抛售股票以填补楼市的损失，或者抛售房地产来弥补股市的损失，日本的两市在短时期内直线下降，跌入谷底。泡沫破碎后，许多日本人成为千万“负翁”，家庭资产大量缩水，长期背上严重的财务负担，影响了正常的消费。到20世纪90年代末，尽管东京的土地平均价格已经下降为原来的三分之一，住宅供应量显著增加，楼市价格明显下降，但楼市投资者却依然寥寥，东京的住宅市场陷入了前所没有的危机之中。

经济复苏，住宅价格理性增长

    经过十多年的沉沦以后，进入21世纪，日本经济开始走出谷底。这一次的经济复苏一方面借助于良好的国际经济形势，尤其是美国和中国经济的快速发展，日本的对外出口又有显著增长；另一方面，小泉政府的改革逐步改变了原来政府主导的经济模式，主张建立“小政府”，放松对企业的管制，改变企业的终身雇佣制、年功序列制以及企业内工会这传统“三大神器”，增强了企业的活力。企业通过精简人员和处理不良债权，消除了雇佣、设备以及债务三方面的过剩，提高了效益，并开始加大投资力度。借助于内外这两驾马车，日本经济似乎又要迎来一个严冬后的美丽“春天”。

   伴随着经济的复苏，东京住宅市场也开始走出低谷。2006年，东京、大阪、名古屋三大都市圈的平均土地价格出现16年来的首次增长。在东京，2005年只有34%左右的土地价格上涨，而2006年所有地区的土地价格均出现了上涨。特别是在市中心的港区，大规模的城市开发已经使该地区住宅用地的价格比2005年上涨了24%，再次呈现当年泡沫经济时期的盛况。

   此外，日本政府大力推进东京城市的再开发，筹集大量的资金投入市中心的住宅及公共设施建设，并通过了《城市再生特别措施法》，鼓励和吸引大量的社会资金用于东京市区的再建设。与此同时，完善各类公共服务设施和安保设施，提高在城市中心生活的便利性和安全性。加之东京居民的工作收入有所增长，这样就吸引大量的外流人口重新回到市区居住。离婚率的升高以及平均结婚时间的推迟也进一步加大了对住宅的需求量。据日本某媒体报道，东京市江东区的一处房地产项目2006年7月开盘时每平方米均价为69万日元（约合人民币5万元），而同一地点的楼盘在2002年价格只有52万日元。短短4年间，该处的房价已上涨超过30%。

      这样的增长会不会引起新的泡沫呢？曾经深受房地产泡沫危害的日本人对此保持高度的警惕。从目前的状况看，尽管东京住宅市场的投机者相对于前几年有明显增加，但住宅价格上涨主要还是来自于真实需求的扩大，还没有出现泡沫的迹象。

改善创新，住宅市场前途光明

   除了住宅价格逐步走出低谷以外，东京住宅市场的产品结构也在发生着变化。传统的独栋、联排住宅由于占地较多、价格昂贵，超出了普通家庭的购房支付能力，在建设总量中所占的比重逐步下降，而面积较小的高层出租公寓逐步成为发展的重点。尤其是政府修建的保障性租赁住房，面积较小，无论房价还是租金相对较低，受到市场的欢迎。目前，日本全国自有住房比例为60%，租赁住房比例为40%。在东京，这一比例刚好相反，租赁住房比例为57%以上，自有产权仅占40%左右。

   在东京，人们的主要出行方式是地铁，便利的地铁可以到达市内的各个地方，因此，离地铁站的远近成为住宅售价或者租价的一个重要指标。以笔者在东京租住的一套35平方米左右的公寓为例，步行五分钟左右可以到达地铁站，其租金为8万日元/月；相似大小和区域的公寓，步行十分钟到达地铁站，其租金大约在7万日元/月。尽管东京的地铁密度已经位居世界前列，但近年来，地铁的建设依然如火如荼，极大方便了东京居民的出行，也进一步提高了住宅的价值。

   东京的住宅以小户型为主，普通的家庭住宅面积在70、80平方米左右，即使是独栋住宅，其面积也往往在120平方米左右。这些户型虽然比较紧凑，但设计师却充分挖掘了室内的各个功能空间，将室内设施布置得充满人性化，使得生活在这些住宅里的居民丝毫没有压抑感。此外，大量采用新的技术手段来提高住宅的舒适性，并降低住宅的能耗。在东京，采用太阳能光伏板的住宅可以得到政府的财政补贴，并且其未用完的电量还可以送入公共电网，按照公共电网的价格获得相应的报酬。这些有利的措施极大地推动了可再生能源在东京住宅市场中的应用，为城市和居民个人带来了双重收益。

   通过产品结构调整，公共交通的改善，以及大量新技术的采用，东京住宅市场充满了新的活力。尽管日本的老龄化和少子化趋势会对东京住宅市场的发展产生一定的影响，但在未来可预见的几年内，随着日本经济形势的进一步好转，东京住宅市场必将开始新一轮的蓬勃增长。

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