建筑节能改造：机遇与挑战并存

   随着国家节能政策的日趋完善，建筑节能已逐渐成为房地产市场的一个新亮点。在刚刚通过的十一五规划中，发展资源节约型、环境友好型社会已经成为未来五年工作的重点，并且到2010年单位国内生产总值能耗要下降20%。作为能源消耗大户的房地产业，除了要在新建建筑中总体实现节能50%的目标，对既有建筑的节能改造也是未来几年一项十分紧迫的任务。

   我国目前现有建筑面积约400亿平方米，其中99%的建筑属于高能耗建筑。除了相对老旧的建筑在未来几年可能拆迁以外，大约有1/3的建筑能够进行节能改造。以每平方米改造费用100-200元计，完成这些既有建筑的改造大概需要总投资2万多亿人民币，这就为房地产市场提供了一个新的投资领域，其可开发潜力巨大。

   在上世纪70年代，西方发达国家遇到了前所未有的能源危机，从那以后，建筑节能设计及既有建筑的节能改造成为发达国家房地产业发展的重点。经过近30年的摸索，这些国家相继建立起一套完善的有关建筑节能改造的技术和法律体系。下面就对一些重点国家的建筑节能改造做一个简要介绍，希望能对我国的节能改造工作有所助益。

德国：软硬兼施，助推节能改造

由于德国自身能源匮乏，石油、天然气等能源资源几乎百分之百地依靠进口，因此，节约能源是德国政府一贯奉行的能源政策。除了在新建建筑中执行严格的节能标准外，对于老旧建筑的节能改造也是大力推广，并取得了相当显著的成效。为了推动建筑节能改造的发展，德国采取了大量的措施，主要体现在软硬（政策和技术）两个方面。

首先，在政策方面，德国政府出台了非常严格的《能源节约法》，对新建建筑的实际能耗做出明确控制，同时鼓励企业和个人对老建筑进行现代化的节能改造。如在新法中明确规定，2006年年底前，在1978年10月1日前安装的约200万台采暖锅炉必须淘汰，由新型节能锅炉取代。同时，德国政府还出台了各种节能资助项目，依此来促进新法规的落实和普及。如在财政补助方面，对既有建筑的节能改造，给予贷款优惠，有的银行贷款利息可低至1％。如果改造后的建筑经检验后效果比国家规定的标准还好，则还可免去15％的贷款偿还额。另外，政府还给予每个项目10％的补贴，对于采用新型技术的项目，政府还会发放一定数额的补助。

其次，在技术方面，主要是采用在墙壁和屋顶加装外保温的方式来增强老建筑的保温性能。同时，因地制宜地引入太阳能光电板、地源热泵、风力发电等新技术，提高清洁能源的利用率，依此来达到节约能源的目的。此外，德国还在老建筑改造的同时，大力推广分布式能源系统，将每一个家庭由单纯的用能单位转化为能源的生产单位。各家各户的太阳能光电板所产生的电能不仅提供给自家使用，还可以送到公众电网，而各家也可根据上送的电量获取相应的报酬。这种经营模式不仅极大地提高了用户使用太阳能光电板的热情，还有效地提高了整个社区的能源利用效率，达到了双赢的目的。

通过这些政策和技术上的努力，德国的建筑节能改造已经建立起一整套完善的政策和技术保障体系，从而为未来的深入发展奠定了良好的基础。

美国：市场运作，淘金节能改造

   美国作为世界头号经济强国，其能源消耗量在全球能源消耗中占有相当大的份额。自上世纪70年代爆发全球性的石油危机以后，一种全新的节能改造模式——合同能源管理（国内称EMC，国外称ESCO）开始在美国出现。这种方式的最大特点是以减少的能源费用来支付节能项目全部成本。EMC根据客户的实际情况,分析客户的节能潜力，提出节能改造方案，然后与客户签订合同，为客户提供节能项目的设计、项目融资、设备的选购、安装、维护、运行和管理等一系列的服务，最终向客户保证节能效果。在合同期间，EMC与客户分享节能效益，在EMC收回投资并获得合理的利润后，合同结束，全部节能效益和节能设备归客户所有。

由于这种节能改造方式不需要建筑所有者对项目本身进行投资，因此对那些希望进行节能改造的建筑具有极强的吸引力。在美国，联邦政府和各州政府都支持EMC事业的发展，把这种支持作为促进节能和保护环境的重要政策措施。1985年以后，美国政府曾以25亿美元的财政预算支持政府机构的节能项目，其目的是使政府在节能和环境保护方面起带头示范作用，其效果是很明显的。凡是实施节能项目的政府楼宇，平均用能下降15％，而且工作环境得到了改善。1992年美国联邦政府通过一个议案，要求政府机构与EMC合作进行合同能源管理，达到既不需要增加政府预算，又实现节能的目的。该议案要求联邦政府的所有办公楼宇至2005年实现比1985年节能30％。通过与EMC的合作，这个议案的目标已基本实现。 由于联邦政府的广泛支持，EMC在美国蓬勃发展，其市场规模已经由1994年的4.5亿美元快速增加到目前的近30亿美元。

EMC改变了传统的节能改造方式，解决了节能改造所经常面临的资金问题，使得节能改造公司与客户成为共同的利益体。此外，由于有专业技术公司参与管理和运行，这种方式还有利于提高改造后建筑能源系统的综合利用效率，增强了改造建筑在全寿命周期内的节能效果。0ZJ*B"`,o2J:v

日本：技术创新，强化节能改造

   日本对节能工作一向比较重视，其单位GDP耗能量甚至比德国低50%左右。进入21世纪，日本在经济高速发展时期所建设的大量老建筑也面临结构老化、能耗增加的问题。为了进一步强化节能效果，日本政府除了在政策、金融等方面加大对老建筑节能改造的支持力度外，更是加大了对节能技术创新的支持力度。

   随着IT技术的发展和成熟，以IT技术为基础的能源控制系统开始快速进入日本的家庭和办公建筑。针对家庭，日本企业推出了家庭能源管理系统（Home Energy Management System，简称HEMS）。这个系统在家中安装了各种传感器，用来感知室内的状况和人员情况，并根据这些情况来控制照明、空调以及冰箱等家电的运行情况，使得这些家电始终处在高效运行的区间。另外，这个系统的另一个创新点是将家庭的用电量以费用的方式直接显示在液晶屏上，依此来提高居民的节电意识。在办公建筑中，建筑能源管理系统（Building Energy Management System，简称BEMS）也发挥了很大的作用。针对办公建筑中空调能耗所占比例较大的特点，这个系统可以根据室外温度以及室内的人员状况自动调节空调的运转和启停，大大降低了传统空调所存在的过冷或过热的问题，显著降低了办公建筑的空调能耗。

   日本作为家电生产和消费大国，政府对家电的节能改进也十分重视。如在全国范围内设立节能设计大奖，用来表彰家电业的节能设计创新。在这种政策的鼓励下，各个家电企业使出浑身解数来提高产品的节能效果。随着这些新型节能家电不断走入家庭，对既有建筑的节能改进起到了很好的促进作用。

   此外，对于一些新型的能源方式，如分布式能源系统、太阳能光电系统等，日本也加大了投入来研究和推广这些节能新技术。伴随着这些新技术的推广和应用，日本在建筑节能改造方面又一次走到了世界的前列。

   从以上几个国家的实例可以看出，要想在我们国家推广建筑节能改造，必须在政策、技术以及市场运作等几个方面做出努力。首先，从政策的层面来看，我们国家已经出台了一些针对新建建筑的节能设计标准，但对老建筑的节能改造还缺乏严格的制度规定。从国外的经验来看，严格的节能法规往往是推动节能改造工作向前发展最有力的工具。此外，税收、金融等方面的支持也是推广节能改造工作不可或缺的动力。其次，从技术的层面来看，由于我们现有的节能技术与国外先进水平存在巨大差距，国外的节能改造方案并不一定适合于我国的具体国情。因此，必须从我国的实际情况出发，强化自身的技术创新，合理引进国外相关技术，在尽可能提升改造效果的前提下，要格外关注技术的成熟性、经济性和可操作性。再次，从市场运作的层面来看，尽管在我国也出现了一批专业的节能改造公司，但普遍还处在初始发展阶段，资金和技术实力还比较弱。此外，EMC方式的一个重要关节点——节能评估在我国几乎还是一个空白点。融资困难、缺乏相应法规保护等也是困扰EMC在我国进一步发展的重要环节。

   尽管在这几个方面还存在或多或少的问题，但从整个市场的发展前景来看，机遇大于挑战。也正是这前所未有的巨大机遇，吸引着一批批能工巧匠加入到节能改造的市场中来。随着政策、技术以及市场等各个环节的逐步成熟，相信在不远的将来，既有建筑的节能改造必定会成为整个房地产市场一个新的利润增长点。