大风起兮云飞扬——房地产业的高科技风潮

  2005年12月11日，作为北京科技地产排头兵的当代置业在北京推出高科技住宅的又一力作——上第MOMA。从第一套住宅内部认购成功，在一个半小时的时间内，共有118套住宅被客户认购，科技地产再次赢得满堂喝彩。

   重拳出击——锋尚国际打响高科技住宅的第一枪

   在国内房地产市场第一个可算得上高科技住宅的是饱受争议的锋尚国际。在这个项目中，大量的高科技，如双层中空外保温体系、外遮阳、辐射采暖制冷、集中新风系统等，被引入到住宅中，室内外环境质量较传统住宅有了明显的提高，整个建筑的节能效果也大大被强化，人们第一次感受到高科技住宅所带来的舒适和温馨。

   也许是锋尚国际提出的“告别空调暖气时代”这一口号太过扎眼，从一开始就受到业内外人士的大量质疑。甚至有清华学子在网上批判说，锋尚国际采用的辐射采暖制冷依然属于空调暖气的范畴，怎么能说是告别空调和暖气时代呢？虽然争论林林总总，各式各样，但不可否认锋尚国际还是满足了人们对高品质住宅的需求，其售价要远远超出周边的类似楼盘，所有住宅也在比较短的时间内销售一空。

在锋尚国际成功运作的鼓励下，全国各地又出现了不少高科技项目。北京的Moma项目在高科技的运用上走得更远。它不但采用了与锋尚国际相类似的辐射采暖制冷和集中新风等新技术，而且强化了室内的湿度控制，提出了“恒温恒湿”的口号，进一步提高了住宅的室内舒适度。此外，这个项目还大胆地采用了地源热泵技术，大大降低了夏冬季的空调采暖能耗水平，其节能效果走在了高科技住宅的前列。还有南京朗诗·国际社区、龙泽苑、吉粮花园等项目，也都采用了大量先进技术，成为名副其实的高科技住宅。一时间，房地产业内高科技风起云涌。

      花拳绣腿——高科技住宅仅仅是做秀吗？

      很多人将高科技住宅认作是开发商做的一场秀，只不过是为了增加楼盘的卖点而已。关于这种说法，笔者不敢苟同。诚然，这些项目采用的一些高科技往往成为宣传的重点和开发商进行差别化竞争的一种手段，但其带来的社会意义也是巨大的，而且高科技住宅代表着我国住宅未来发展的一个方向。

      随着房地产业竞争的加剧，未来的房地产行业必然要走向依靠科技进步来提升产品质量的方向，单纯靠建筑的外形以及户型的方式已经很难在未来的竞争中立于不败之地。北京的房地产业已经经历了板塔之争，户型也经历了几次升级，这方面发展的空间不大。小区的配套、教育资源、景观设计等还是目前竞争的一些焦点，但随着人们对室内外环境更加重视，也迫使开发商考虑采用更加环保、节能的高科技手段，以满足人们日益增长的需求。

从另一方面来看，我国目前的大多数住宅还处在低技术的层次，与国外的住宅存在一个相当大的技术落差，这也为国外先进技术进入中国市场创造了一个良好的条件。更为重要的是，国家已经或正在准备出台一些支持高科技住宅发展的政策，在这方面首先浮出水面的就是节能政策，而高科技住宅凭借其优良的节能效果，已经在这场竞争中占据了技术上的制高点。

      内外兼修——高科技住宅发展的关键

      高科技住宅的成功与其说是技术进步的成功，不如说是对国家发展大势把握的成功。房地产行业作为一个与国民经济息息相关的产业，受国家宏观经济运行状况以及政府政策的影响十分显著。只有当开发商的发展策略与国家社会经济运行的大趋势相吻合时，才能借势壮大发展自己。纵观我国目前的发展状况，政府更多地强调技术进步对经济发展的贡献，更多地强调在经济发展的同时努力降低能源的消耗，保护环境，创造和谐社会。这是我国目前各方面工作的主旋律。如果开发商依旧靠扩大规模、重复低技术住宅的方式来发展，必然与国家的大政方针相违背，无法借势而造势，只能陷入低水平发展的漩涡。相反，如果开发商能够积极引进新技术，在环保和节能上下功夫，必然可以处于竞争的有利地位，并可以从政府那里争取更多的优惠条件，从而成为引领房地产发展的排头兵。

      对于高科技在住宅中的应用必须坚持“适时、适度”的原则，必须认清国内的技术现状，切不可盲目引进。高科技往往意味着高投入和高风险，如果在条件不成熟的情况下，必然会造成技术与现实的脱节。例如，地源热泵技术是目前暖通空调领域一项令人瞩目的新技术，但其应用要受到项目周围土壤或地下水等条件的限制，如果盲目引入，不但其节能效果无法实现，还会造成资金的浪费以及开发商品牌的损失。再例如，在锋尚国际和Moma项目中应用的辐射采暖制冷技术，由于将辐射盘管埋在混凝土楼板中，对施工质量的要求很高；如果采用这项技术，必然要选择在设计、施工以及监理方面有足够经验的项目队伍，才能保证这项技术充分发挥其性能。所以，我们认为在对高技术的认识和理解上要持开放的态度，积极讨论其应用的可能性；但在高科技的应用上要充分论证，保持一种谨慎的态度。

      高科技住宅在市场上竞争的关键是其先进的技术性能，但技术的应用不应该是一个点的应用，而应该采取系统的方式，发展一种成熟的技术体系。例如前面所说的辐射采暖制冷技术，由于这种技术无法实现对室内湿度的控制，因此必然要采用送新风的方式，才能保证室内温湿度的要求。而且，如果室内的冷负荷很大，也不适合采用冷辐射的方式，所以采用这类技术的项目对建筑外保温以及建筑遮阳的要求就很高。依此类推，出现在高科技住宅上的新技术看似一个个独立的点，实际上其内部都有着密切的联系，系统化观点是这类项目能否成功的关键。

      高科技住宅不应该仅仅在技术上下功夫，还应该在营销推广上充分运用高科技的震撼力和传播力。锋尚国际的“告别空调暖气时代”以及Moma的“恒温恒湿”等宣传口号告诉我们这样一个策略：就是在推广高科技住宅的时候，要避开晦涩难懂的技术细节，从接受者的角度出发，给他们宣传一种使用的效果。随着技术的进步，人们对于技术本身的认识越来越困难，但对技术使用后的结果却越来越重视。在这样一种趋势下，对使用效果的宣传要远远重于对技术本身的宣传。例如地源热泵技术，由于其特点是节能和低污染，可以节省大量的运行费用，并有利于保护环境，因此，我们可以将其宣传为“换一种方式增值”，这样还可以和地块、文化、配套等宣传点相结合，达到一个很好的营销目的。

      尽管高科技住宅，或者说再推广一点，高科技建筑在我国的推广和应用还处于初始阶段，很多方面还不完善，但也正因为如此，高科技建筑才有一个很大的上升空间，吸引着更多的开发商投入到这个领域的竞争中。这种高端产品的竞争不仅能够为我们的社会提供更好的居住环境，也必将打造出中国房地产行业真正的强者。