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——析工厂化建造条件下开发商的核心技术能力
〓 文/楚先锋
像造汽车一样造房子，这既是二战后一些建筑师出于社会责任而提出的理想住宅建筑模式，也是像丰田房屋之类的厂家（建造商）所身体力行的筑屋理念。万科出于提高住宅质量和建设速度的目的，也于2004年提出了工厂化住宅的概念，并确定了工厂化住宅的发展方向同样是——“像造汽车一样造房子”。
造工厂化的房子和造汽车有何相同又有何不同呢？对于一个房地产企业而言，又应该向汽车制造企业学习什么呢？像丰田公司既有丰田汽车又有丰田房屋，其内部生产与管理模式的互通应该不成问题，但是对一个从未涉足汽车制造的企业，又该如何从汽车制造业来汲取经验呢？
本人于1998-1999年曾作为驻现场的设计师，全程参与了中华汽车整个汽车厂的设计与建造。期间，为了本项目的设计曾考察了一汽大众、上海通用、丹东曙光、沈阳金杯等汽车制造厂，对汽车制造的生产流程有了初步的了解。同时，通过和中华汽车的产品设计团队和生产线设计团队的合作，对汽车制造的整个过程有了全面的认识。
设计＆组装——汽车厂应掌握的核心技术
总的来说，本案中的汽车制造厂不外乎是一个组装厂，仅仅是将各种零部件组装起来而已，但除了两样东西——一是车身外壳，二是车架。车身外壳是由成卷的钢板（卷钢）在冲压车间内经过模具冲压成型的，而车架是由各种型钢在焊接车间内通过焊接成型的；然后车身外壳和车架会被组装在一起送进涂装车间进行喷漆（其工艺的优劣直接决定了汽车车身的外观观感）。喷好漆的整个车身被送进总装车间，在这里进行最复杂的装配工序——各种设备、零部件包括发动机和安装控制系统等被一一安装就位，并进行不同的内装饰。最后对各设备系统进行测试后下线。
因此，汽车制造的生产流程不外四个大的步骤，并分别在四大车间内完成。
在这个过程中，只有车身外壳和车架是在本厂内由原材料制造成部件的，其它的设备和零件均从其他上游制造供应商处采购而来，可以说没有什么核心技术。比如比较核心的发动机可以是丰田的，也可以是三菱的，但并不影响最后的汽车是中华牌的。将中华牌的汽车和其它牌子的汽车区别开来的，是它的整体性能以及外观、空间尺度等，而不是其中的任何一个零部件。当然，最终用户也关心它的关键零部件，如发动机、ABS系统、空调系统、音响系统等。这和丰田汽车就有了一个区别，丰田汽车的发动机是自己的专利技术，其性能是丰田汽车的重要性标志之一。
当时，整个是由位于意大利都灵的产品设计小组、位于德国的涂装工艺设计小组为主，冲压、焊接和装配工艺设计、建筑设计小组为辅完成的。汽车产品设计负责的是外观设计和技术集成设计，它决定了客户层面关注的问题——外观造型、空间尺度、汽车的各种性能指标。而四大工艺的设计决定了生产线如何高效地将汽车生产出来，其中涂装工艺对汽车的最终外观质感起决定性的作用。
我们发现，将汽车拆开来看，每一个零部件和设备都不是汽车厂应该掌握的核心技术，从其它供应商处均可以购买到。将什么样的设备和零部件组合起来以及如何组合这些设备和零部件才是至关重要的，并最终决定了汽车是A品牌而不是B品牌。
生产过程——汽车与工厂化住宅的对比
我们再来说一下住宅。传统的住宅是由各种原材料、部品、构件、设备在现场施工安装而成的，其中的工厂化部品很少，技术设计与建造均是开放的体系，因此均不构成住宅开发企业的核心能力。企业生产的的住宅本身之所以不同于其他开发商的住宅，在于它们的户型设计、外观造型和住宅性能，可以将其统称为产品设计。在这种建造方式下，住宅的产品设计可以被所有的开发商模仿，但用户对不同开发商的操作水平以及质量保障机制是默认为不同的。这可以说是传统住宅开发企业的核心竞争力之所在。
那么在工厂化住宅建造的时代呢？我们可以将其和汽车制造来进行对比。
第一步，同样是产品设计阶段。产品设计是基于客户和市场需求，为了满足使用者对产品功能（性能）和美观（造型）的需求而进行的设计，同时需要考虑制造技术对产品设计的约束条件，可以说产品设计过程中隐含的既有市场原则也有技术原则。对住宅产品的设计来讲，产品设计还包含规划与景观设计，这和汽车产品设计是不同的，因为住宅是不动产，而汽车是可移动的工具。第一步最终的成果是产品方案设计图纸，两者的图纸内容是不同的——汽车的产品设计已经包含了技术集成在里面，原因是汽车零部件生产的产业化程度较高，产品设计的过程已经完成了技术集成的设计。
进入第二步的工艺设计之后，汽车产品的工艺设计实际是生产线的工艺设计，要解决的是如何将各种零部件拼装组合在一起，当然也有一部分的构件加工图，如车身和车架的工艺加工图。而住宅产品进入工艺设计之前，以目前的住宅产业化水平是不可能完成技术的集成设计的，故其工艺设计需要完成的第一个工作，就是将产品方案图转化为可工厂加工的构件加工图。在这个过程中，会将施工流程结合进来形成施工安装的工艺流程图。
第三步是安装阶段。房子的组装与汽车的组装，差别之处仅在于一个是在现场，一个是在流水线上。
借鉴汽车——部品构件的拆分与连接
在工业化住宅的开发中，和传统住宅开发一样，基于市场和客户需求的产品功能（性能）和外观（造型）设计很容易被模仿、抄袭，它不是我们的核心能力。产品设计到工艺设计的转换是生产商（住宅制造商）应掌握的纯技术问题，它不应成为开发商应具备的核心能力，至少现在我们不具有这种能力，也没有打算涉足制造业。那么最后的组装呢？在部品构件生产完成后，根据安装工艺流程进行现场安装是一个容易掌握的技术能力，它也不应成为我们的核心能力。
那么，开发商在工厂化住宅的产业链中应该处于一个什么样的位置，具备什么样的核心能力呢？尤其在工厂化住宅制造商提供交钥匙工程后，在不同开发商的小区里面都有着A品牌的轻钢结构住宅或b品牌的预制混凝土结构住宅，难道开发商只能蜕变为地产商或房地产配套及环境开发商？做做小区规划、做做小区环境、做做配套设施开发、最后做做销售？那么在地段相似、产品完全相同的情况下，业主为何非要买你的房子呢？
虽然产品设计是基于客户和市场需要的，是原创的，但是如果交给一个提供交钥匙工程的制造商去生产，如果开发商不完全掌握工艺技术，又如何保证最终的产品不被卖给其它开发商呢？其实我们可以向汽车厂学习一下，我们掌握部分工艺——部品构件的拆分与连接技术，从而可以将产品方案拆分成各类不同的部品构件，委托不同的专业厂家进行生产，然后再由自己培养的安装（施工）企业进行安装（施工）。这样，别的开发商能够模仿的只有产品的外观设计，对建造设计及最终的产品性能则无法把握。房地产开发商和汽车制造商是何其的相似呀！大家的核心能力都是工业化的产品设计及组装能力，而不涉及部品构件的生产能力。
国外实例——美国开发商PLUTE HOMES公司
分析到此，我了解到作为一家大规模的房地产开发商的美国PLUTE HOMES公司正是这样做的。他的工业化住宅的结构体系是开放的，部品构件的生产绝大部分是社会化的，但部品构件是专利性质的，虽然委托专业厂家生产制造，但专业厂家受约束不能将这种专利产品出售给其它开发商。也就是说，其它的开发商可以采用PLUTE HOMES的住宅结构体系，可以在市场上购买到PLUTE HOMES住宅使用的部品构件，但就是掌握不了如何将这些东西组合在一起的核心技术——连接节点构造设计，也购买不到将这些东西连接在一起的专利部品构件，而这正是PLUTE HOMES住宅的性能优于其它开发商的住宅产品的关键所在。
结论——开发工厂化住宅的核心技术能力
从以上论述可以看出，房地产开发商进行工厂化住宅的开发必须具备的核心技术能力有三个：一是对客户和市场需求的把握能力，据此来完成住宅的产品设计；二是将产品方案拆分成工厂化住宅部品与构件的工艺设计能力，掌握其拆分与组合的连接节点构造，据此来形成自己的专利技术和专利产品；三是培养自己或专用安装企业的施工安装能力，来保证最终产品的组装效果，这可以说是半涉足了安装业。
在工厂化的时代背景下，房地产开发商如何在不涉足住宅制造业和住宅施工与安装业的情况下还能保持自己的竞争优势，确实是一个非常重要的课题。
