2008年的楼市，难道真的一片低迷，看不到出路么？全国工商联房地产商会会长聂梅生女士在接受本刊社长专访的时候，坚定的看好2008年的楼市，在她眼中，这一年的楼市虽然有国际经济和国内政策的两大不确定因素，仍会有所作为。刚性需求仍然存在，房价的涨幅虽然有所下调，但总体仍将上涨；高涨的CPI，不断的加息或许从正负两方面分析，将给楼市带来新的生机。
聂梅生也为迷雾中的企业指了一条出路。她认为，大房企吞并小房企未必就是唯一出路。当前环境的中小房企如何存活发展，可以从以50万发家的马云身上学到不少东西。美国的房企在市场一片低迷中找到了新的增长点，开发“50+住宅”，将对我国市场产生重要的影响。有针对性的“50+住宅”对有雄厚侨资背景的福建市场，应该更具指导意义。
2008年宏观调控仍将持续
《东南置业》：很感谢聂会长百忙之中接受本刊的专访。众所周知，从去年下半年以来，楼市进入一个低迷时期，不少房地产开发企业对前景产生迷茫甚至灰心失望情绪，我们想请聂会长分析楼市的未来真的这么持续低迷下去吗？楼市的春天还有多远？
聂梅生：前瞻楼市，咱们不妨先回顾过去楼市风云。从2000年到2007年这八年间，发生了什么？我计算了一下，这八年当中房地产房价平均涨幅5.2，不高也不低，大大地低于GDP的平均增数。那么2004年开始，经过大力度地宏观调控之后，出现了这么一个情况：这四年房价的平均增数是7.6，正好是等于去年的房价平均增数；GDP的平均增数9.24，大大地高于房价；城镇人均收入9.65。这三个数相比，房价上涨并没有脱离轨道。8年间与前一年相比涨幅上升的有5年，涨幅下降的有2年，负增长的为0年，总体是增长的。
从房地产这个角度来看，我觉得2008年大可以放宽心。今年主要是控制CPI，在一定的时期，楼市和CPI是同步波动，同步震荡的。2004年CPI指数3.9，房价上涨了；2007年CPI指数到4.6，房价又涨了。如果说今年2008年CPI指数继续上涨的话，那么房价是有得一看的。
《东南置业》：从宏观调控的层面来看呢？
聂梅生：从固定资产总投资来看，房地产的投资真是过热。上一轮宏观调控到现在都是在控制投资，控制固定资产的增长。2003年房地产投资上去了，涨得比固定资产总投资快，宏观调控就调下来了，一下子把房地产的固定资产调到那么低。然后从2006年、2007年又开始反弹，反弹得太厉害了去年，大家圈地投资，又比全国的固定资产总投资涨的快了这么多，还会不调你吗？肯定要调你。所以这次的宏观调控是在所难免的，从投资层面上来讲肯定还有一次、两次。
《东南置业》：既然宏观调控在所难免，那么2008年宏观调控又有哪些自身的特点呢？
聂梅生：现在调控的重点应该是改善住宅供应结构以调控需求。这个需求的重点放在了低端，放在了自住型的、90平方米以下的需求上。从最近铺天盖地的报道可以看出这点，这些政策要强制性地落实。廉租房、经济适用房、双限房、90平米以下的普通房，这四个房都要推出来，重点将放在这些上。甚至重点到连建设部的名字都改了，也就是说由政府承担起保障性住房的责任，建设部的重点恐怕也将是在这一块。大家还是要注意，因为这些落实以后对整个住房市场影响还是比较大的。
2008年两会上，第一次制定了控制CPI指标，政府对CPI这个指数空前地重视，我也希望开发商对这个事情空前地重视起来！因为它是致命的一个数字，一切宏观调控可能好多都是从这开始做决策，最后拍板定音可能就是在CPI。最后CPI定在4.8，定得很低，但是一月份是7.1，说是有雪灾。我最近在网上看，CPI是前高后低，前面会略微偏高，后面会略微偏低，但是去年恰恰不是这样，是前低后高。这说明什么问题，说明今年中国的不确定因素很多。
另外，今年用于廉租房建设的资金是68亿元，比去年增加了17亿，地方各级政府都要增加这块的投入。2008年的经济调控目标就是“两防”：防经济过热、防通货膨胀，然后实行从紧货币政策。这“两防”和“从紧”对房地产市场的影响是挺大的，但是政府怎么样去“防”？怎么样去“紧”？这个力度和方向具有很大的不确定性，而且各方面的压力很大、矛盾很大，争论也很大。
全球两大经济病毒波及楼市
《东南置业》：您刚才说道不确定性和各方面的压力、矛盾，能具体分析一下么？
聂梅生：今年中国经济不确定性从哪来？我觉得不是来自于雪灾和国情，从各个层面来讲其实最担心的就是全球性影响太大。因为股市可以一天几波动，马上就会有反应。但是楼市反应没有那么快，弹性比较大。
现在世界上存在着两个经济病毒，可以传染到各个领域，而且飞快地扩散，它不能拦，而且也是拦不住的。这两个经济病毒一个是通货膨胀，一个是次级房贷。中国对这两个病毒是难能幸免的。
先讲一下通胀，全球性的通胀压力正在形成，这不是中国的CPI，中国的CPI能躲得过全球吗？即到去年的11月份，全球的通胀率是4.8，就是我们今年控制的这个数。那么这个事情是怎么来的呢？全球市场的高油价、高粮价，它会快捷的连锁的传递到商品市场。以石油为标准的资源价格战会继续冲击中国的经济和金融，只要美国股票市场上石油的期货价格超过100美元，中国股票马上有下跌，非常的敏感。它为什么会非常快速地连锁地传递到商品市场上去？因为抗震救灾离不开能源，离不开石油，离不开发电，只要这个东西一动，石油一涨价，中国的煤就涨价，煤一涨价，所有的都要涨价。
中国难以把通涨全部消纳，这样经济上吃不消，企业上吃不消。反过来想一想，如果压着每个企业不准涨价，房价不涨，就定价房子非卖四千块钱不可，最后肯定撑不下去，劳动力涨价，土地涨价，原材料涨价，什么都涨价，房价不许涨，赔本了，那开发商肯定只有倒闭！
通胀和次贷这个事情上美联储已经连续降息2.25个百分点了，以抵消影响。升息阶段客户还不起贷款的按揭了，现在把利息降下来不就还得起了吗？还得起的话，次贷能够抵消很多。同时降息可以刺激消费，利息一降大家就不存钱，钱就出来了，钱出来以后，它就要买东西。美国降息2.25个百分点，中国恰恰相反，06年开始提高利率，从2.52提到4.14，提上去了2个百分点以上。美国就很容易从中国套利，把钱取出来存到中国，什么生意不用做都赚钱。这就是为什么一季度外汇大量地涌入的原因。
降息，美元贬值，这两个事情很厉害，美元贬值不就等于石油涨价？本来是80美元可以买一桶油，现在要一百美元买一桶油。我们跟美元挂钩，中国的油价就上去了，就是这样。它这实际上是提高石油价格，然后就传播由石油引起的通胀，所以就是传播通胀，外汇涌入型的压力很大，这就是美元现在玩的游戏。
《东南置业》：美国通过降息，美元贬值向我国输入了通货膨胀，让经济面临很大的压力。次级房贷似乎是降息和贬值的罪魁祸首，这个病毒的危害性不容小视。早在2007年9月，本刊就解析过次级房贷的隐患。聂会长刚从美国考察回来，应该对次级房贷有更直观的感受吧？
聂梅生：美国的次贷是作为证券卖掉的，感染了全球众多的金融机构和国家银行。中国的个贷，如果还不起按揭，那你把我房子收了，我只是一个个体。美国不是，它把这么多人购买房子的次级贷款打成一个包，变成证券在债券市场作为金融衍生品全部给卖掉了。这个包经过不断地转卖，比如说把含有次贷病毒的这个包，也就是病毒基因，可能卖到中国的某个金融机构。如果这帮人的贷款出问题的话，一下子就扩散到全世界所有买了这个金融衍生品的机构。这是一个感染的东西，它感染了全球购买债券的金融机构和国家银行，到目前为止大家的损失高达1882亿美元，全球最大的45家银行和券商都卷入其中。因为传染，所以这个病毒对中国是有影响的，由此造成消费疲软，经济衰退。
从紧信贷的杀伤力不容小觑
《东南置业》：这是外部环境的两个大毒瘤，回到国内来说，楼市又面临哪些压力呢？
聂梅生：首先，来看从紧的信贷。银行信贷从紧以后，对房地产供给和需求都有影响。利率上升导致投资成本增加，贷款成本增加了，就迫使投资效益降低了。因为企业本来就没有很多的钱，然后银行的利率又增加，我就赚不到钱了，那我就减少投资需求。由于提高利率，会有一批开发商并购或出局。原来利率低的时候，算算能赚百分之几啊，结果一看加息后我就赚不着了，赚不着我总不能负盈余呀，我就离开房地产，走了以后房地产总投资规模就减少。
房地产又是资金密集型的一个行业。加息，储备金提高，信贷规模，这三条你不管碰到哪一条，就是从政府，从银行都拿不到钱。这对现金流是有影响的，又增长成本。这种情况下他的投资如果还要继续原来那么快速地扩张性投资的话，就必须把现在手里在一定时期内的楼盘推销出去，促进现金流的稳定。
现在信贷总规模一直在控制，一月份一些地方好象放松了一些，这是银行存贷差压力很大，所以现在银行恨不得把钱贷出来，银行也得赚钱，也要上市。所以金融股会拖累股市，你不让贷款，银行哪来的利，银行没有利它的股票怎么涨，这就是一个怪圈。
这么说起来，不可能长期不让银行给地产贷款吧。我最担心的是卡紧到什么时候，总规模现在看起来不可能下降很多，但是时间表对开发商的影响是比较糟糕的。一季度可能是从紧期，到二季度两会以后可能会放宽一些，所以现在也形成一种僵持局面，交易额下降，持币待购。扛得住的开发商反正就扛，我在银行信誉比较好，熬过去了你给我贷，我就不降价，就这么熬着。这是现金流比较稳的这一部分开发商。
《东南置业》：那么从紧的信贷对买房者的影响又如何呢？
聂梅生：从紧的信贷政策对买房的影响要大得多，从交易量萎缩可以看出一些端倪。持币待购是一种博弈的局面。交易量下降了，说明购房者拿着钱在看，我有钱我看你熬到什么时候，我这个月不结婚，我下个月明年结婚行不行，熬着看房价的情况怎么样。就是看开发商和购房者谁先熬不住。他要买房生孩子是还得买，一看房价降没戏他还是得买。但是对于投资性购房，如果房价涨的少，就没有投资的需求了。开发商现金流能够补上以后就又活过来了。
另一方面，因为加息以后贷款的成本增加，月供就涨，对靠月供来还款的这部分人来说，他的需求量就下降了。如果利息增加的话这部分需求就会萎缩。对房地产行业来说，市场的衰败是最严重的，就是没人买房了对市场的打击是最大的，这一块对开发商的影响比较多大。尤其房地产行业弹性很少，不可能缺房我明天就给你变出来是吧，那是变不出来的，所以利率增加会直接导致房价的涨幅下降，就是这个道理。因为利率增加以后，买房的人会减少，买房的人减少以后我们就不能盖那么多房子，所以也不可能把房价再涨上去，它会导致房价的下降。
《东南置业》：金融新政的巨大杀伤力已经体现在市场的低迷上，这是否意味着货币的流动性矛盾得到缓解呢？
聂梅生：尽管金融新政策已经出台，但是由于巨大的惯性，货币流动性矛盾并没有立即得到缓解，2008年1月份贷款增加8036亿元，同比增加2373亿元，创历史新高。其中，居民贷款增加1355亿元。货币供应量（M2）增速为18.94 %，比12月份高2.2个百分点。也就是说，社会上的钱不仅没有明显减少，反而还在继续增加。其中居民贷款增加了这么多，居民贷款这一部分可能主要是房地产这块，需要按揭。也就是说这个需求是刚性的，供应量也超过了十二月份。也就是说房地产赚的钱不仅没有减少甚至还在增加，如果这个态势还是继续走的话，那流动性问题还是不能解决。
CPI上涨对房地产有潜在好处
《东南置业》：您刚才提到了CPI和房价是同步震荡的，这个提法很新颖，您能具体分析一下CPI和房价的关系么？
聂梅生：首先要注意受CPI影响的利率，指的是实际的利率，就是扣除了通胀以后的利率，重点是在这块。就是持续加息和CPI对房地产市场的影响。2004年进入了加息的周期，CPI也是在2007年哗哗上去，但是2008年一月份，刚发布的CPI高达7.1，贷款是4.14，中间差不多差了三个百分点，老百姓还存钱吗？这么高的负利息谁敢存钱啊，问题就出在这儿。就是说不在于加息，而且在于CPI涨得比较快，钱就得捣腾出来，钱捣腾出来无非是股市和楼市，股市低迷对房地产有潜在好处，就是这么个道理。
我国房价涨幅与实际利率呈反向变化
——CPI增速高过利率增速，房价呈上升态势
CPI增数高过利率的增数，房价成上升态势。利率越负房价越高，利率涨上来一点，房价就下来一点。如果说CPI再往上，那么负利率就更高，房价就更高，这是中国目前的房地产市场的的情况。就是说有钱买房子的可能只有一亿人，但这一亿人买房子，每年的供应量是不够这一亿人买的。当政府把保障性住房担起来之后，在CPI高启时，一部分原来想购房的人就要选择了，我还是等着吧，我去租，而存款比较高的这部分人上还是有购房愿望的。所以负利率和流动性过剩继续推动房价的上涨，短期内难以改变。
《东南置业》：这样是否意味着房地产市场的刚性需求在减少呢？2007年，大量的房地产企业囤地，也意味着接下来的供应量会有所增加，这会对市场带来什么样的影响呢？
聂梅生： 2007年企业控制土地的面积大，都争相储备着土地，这在今年看来绝对是一个不好的事情，对整个经济也不好，对整个企业压力也很大。有一个开发商和我说起来，去年真不应该去买那两块竞拍的地，不买那两块地现在就舒服多了。我说谁让你要去当“地王”啊，去年控制土地增加，而且价格又高，去年买的地今年不盖明年政府就收回啦，还非盖不可。这种情况之下你还要考虑供给会不会增加，如果供给增加没人买那不是坏了吗？我高价买的地不盖房子政府要收回去，我盖出来房子老百姓不买那么就完蛋了，所以需求是影响房价的主要因素。
因为城市化的原因，老百姓还是要买房，不想买也得买，短期内这个需求没有什么变化。另一个维持住房需求的增长力度还在继续，我们可以看一下“空置率”，可以很直观看出来到底是供大于求，还是求大于供。
2004年空置率是3.26，2007年空置率下降到2.81，说明我国城镇住宅的使用率有所提高。各个城市的空置率都在下降，空置率上升得几乎没有。2004年以来我国城镇住宅市场的发展主要满足的是城镇居民对住宅的刚性需求和改善性需求的增长。长期来看，经济增长、城市化进程、人口结构等维持住房需求增长的因素仍将持续。
2008房价涨幅下降的可能性很大
《东南置业》：2007年高歌猛进的房价让楼市饱受诟病，现在不少人提到“拐点”，“调整”都会说房价要掉头下跌了，要暴跌，您是怎么看的？
聂梅生：
我觉得，房价涨幅下降的可能性很大。因为去年涨得太多了，两年平均下就应该差不多，去年涨多点，今年涨少点，总的来说还是在涨的。2007年持续加息和9月末央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，截至到11月已有政策效果显现，2008年从紧货币政策将抑制住房需求增长。
2007年持续加息，提高购房第二期房的首付款，影响非常大。贷款20万，20年还款的话，首套房的月供增加99元，第二套房会增加300多元。如果是70万的贷款额度，实际上第二套房子一个月的月供要增加1300多元，那是很厉害的。提高第二套的首付款比加息还厉害，这是因为首付也增加了，利息也增加了，它就是抑制需求。效果是很明显的，政策出来以后，2007年11月份，房价的涨幅马上就下来了。
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